房价看涨刚需们不怕！学会这四招贷款买房so easy

最近一年多以来，央行接连多次降息和降准的消息让楼市渐渐复苏开启了“春天”模式。对于大多数购房者来说，贷款买房仍是首选。如何贷款才能让资金达到一个最优的分配方式呢？融小妹今天来给您支四招。

最新的贷款政策

上海市银行同业公会发布声明称，上海辖内银行将严格执行个人住房贷款相关政策规定。具体而言，上海辖内银行严格执行差别化个人住房信贷政策；严格落实预售商品房的阶段性担保；加强个人住房贷款管理；进一步规范与房地产开发企业、房产中介机构的业务合作，不与提供或参与提供首付款或尾款融资等服务的非金融企业开展业务合作。

所谓差别化政策，主要针对二套房，二套房普通住房和非普通住房的区分上。

而对于房地产开发企业参与提供首付款等业务，此前国内某大型房地产开发公司在嘉定区的楼盘即采用3%首付(剩余27%分三年付清)，新政落地意味着这种形式将不被允许。

上海市银行同业公会还声明，将严格执行个人住房贷款最低首付比例和相关利率要求，不为争揽客户过度压低个人住房贷款利率，避免个人住房贷款业务无序竞争。首付和利率比例具体为：首套房首付30%，二套房严格区分普通和非普通，首付比例分别为50%和70%；最低利率为基准的90%。

四个贷款攻略

1、公积金贷款or商业贷款or组合贷款

目前常见的房贷方式有 公积金贷款，商业贷款和 公积金组合贷款三种，购房者该选择何种贷款方式呢？

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款。

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。

综上所述，在相同的条件下，意味着公积金支付的利息、每月月供会更少，更能节省购房成本。另外，公积金贷款额度不够，可以选择组合贷款，组合贷款的最优组合原则，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息。所以利用好公积金贷款的利率优势是个省钱的好办法。

2、等额本金or等额本息

等额本息和等额本金，两种还款方式一字之差，但是却有着很大不同。那么问题来了，怎么选择还款方式才最实惠呢?让我们先来了解一下这两种还款方式的基本概念：等额本金：在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

等额本息：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升；如果这类人选择等额本金法的话，前期压力会非常大。

等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

3、缩短贷款年限or提前还贷

不少购房人疑问买房贷款期限多久合适，贷款时间长，支付的总利息就多，贷款时间短，支付的总利息相对少一些，但是还贷压力相应的增大。从购房人收入的角度看，在不影响家庭生活质量的前提下，可以适当缩短贷款时间，调整月供与收入比，这样可以也节省不少利息。

如果选择的是等额本息还款的方式，而且目前还款时间已经过半，那么建议不要选择提前还贷。因为此时剩余的还款额中，利息占比已经很少了。鉴于此，专家总结出两种情况，如果你选择的是等额本金还款法，房贷还了不到三分之一时可以考虑提前还贷；如果你选择的是等额本息还款法，那么房贷还了不到二分之一时，可以考虑提前还贷，否则就不划算了。

4、选择合适的银行

各家银行房贷利率优惠不同，选择利率最低的银行贷款，可以享受低利率带来的省息实惠。不过楼盘和中介推荐的银行利率不一定是最优惠的，查询银行实时利率，自行选择贷款银行。

融小妹觉得，买房时不仅要对未来有规划，还要好好算账，看看哪种贷款方式最适合自己。

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