想要买房但又不能付全款！这些房贷干货你必看

贷款之前，你有必要掌握一些基本知识，以便想贷就可以随心所欲的贷。还可以少给自己挖坑！如果你正打算买房，又不能付全款，这篇文章你必须要看！

一、评估家庭资金、房产价格

a.评估家庭资金。

b.评估房产价格。首套房的首付是合同价与评估价取孰低值的三成，二套房的首付是合同价与评估价取低值的四成。

如果资金不够，可以通过银行房产抵押消费贷款、银行信用贷、民间房产抵押、民间信用贷（所谓首付贷，最后有解释）补全。而房产价格，必须要找银行指定的评估公司评估，自己找的评估公司银行不一定认。

收入除了工资性收入外，还有各种资产都可以折算成收入。打工族收入的特点就是稳定，金额、入账时间、备注都要规律，如果突然出现一笔大额进账，要能够合理地解释，信审才会接受这是一笔收入，否则会忽略不计，尤其是快进快出；频繁出现很多笔大额进账，会被怀疑成企业主（或个体经营者）冒充上班族。

房产资产折算收入：会把贷款额度去除后的房产净值（也是通过评估价确定）再打折后计算成月收入。

股票计算收入：根据证券公司提供的市值单再打折计算成月收入。

存款：根据定存单或理财产品合同等折算成月收入（个别银行定存单拉出后隔天就可以取走，这种情况100万可以折算1.6w收入）。

负债计算方式：房贷就按征信报告上显示的月供计算，信用贷和车贷按使用额度和授信时间计算月供，信用卡按透支额的10%计算月供。另外，帮别人担保的金额也算作负债。

征信报告除了看到是否有贷款和信用卡逾期，还透露了很多信息。对于目前在家抚养孩子的家庭主妇来说，报告上显示的“xx有限公司”就可以提供一笔合理收入（工资收入），因此一家优质企业里工作时，即使你不申请贷款，也要申请几张信用卡，不管金额大小，目的不是消费，而在于纪录这家企业。

如果是自由职业者，怎么做，你的收入才会得到信审的认可？并不是随便一张收入证明就能解决的，需要你拉出自己的征信报告，查看自己的职业信息，最好是选择最近的一家公司，出一张收入证明。如果这家公司比较一般的话，也可以选择同行业较大的公司来开收入证明。

在银行做的任何贷款，即使从材料上看来100%没问题的，也不能承诺100%能批，只能说从经验上看没问题。至于贷款时间就更加有不确定性了。签购房合同前一定要了解清楚时间节点，尤其是在合同里只能写“xx号之前过户”，而不能规定“xx时间放款”。因为你没法控制银行的放款时间。

对于按揭购房贷款，共计时间为：上下家材料齐全交给信贷员——查询下家房产（七天）——信审审批（两周）——审批通过出合同用印（三到一周）——拿到合同后过户（二十天）——拿到他证交给银行放款（一周）。这是标准时间，中途如果补充材料，恰逢节假日等等，都会有拖延。

首套房认定标准：

1.以夫妻及未成年子女为家庭单位名下房产贷款全部结清，再次购买普通房（所有银行认可）

2.以夫妻及未成年子女为家庭单位名下房产贷款全部结清，再次购买非普通房（大多数银行认可）

3.以夫妻及未成年子女为家庭单位名下房产贷款商贷全部结清，公积金未结清，再次购买普通或非普通房（少数银行认可）

二套房利率：可以打折，普通92折，非普通98折，也有一律9折但要买理财和公证费的。

还款方式：

信用贷按照还款方式分为按月付息／等额本息／等本等息，在同样的额度和使用年限和利率下，总利息是等本等息＝按月付息>等额本息，但是资金利用率按月付息>等额本息>等本等息，按月付息和等额本息的利率是真实利率，等本等息的利率大概是宣传时年息的两倍。