楼市“高烧” 买房还能贷款？贷多少？

近一个月，房突然成全国热议的话题。短短一个月内，北上广深等一线城市的房价突然蹿升5%以上，一时间房东跳价、开发商捂盘等等事件层出不穷，买房再次成了全国人民的头等大事。今天我们来讲讲买房过程中的房贷背后的知识和技巧。

30年房贷利息和本金一样多

一说到房贷，自然离不开银行。在借款人眼中，房贷简直就是银行对购房者的剥削。的确，一笔30年期的商业房贷，要还的利息几乎和本金一样多——也就是说你贷100万得还200万。要知道房子本身就已经够贵了，现在银行还要来再扒一层，简直丧心病狂。

房贷到底该不该贷 贷多少？

最近一个词在g20之后突然火了起来，叫做“房地产加杠杆”。什么意思呢？意思就是通过银行贷款来放大房地产投资的金融杠杆，用较少的投入获取较大的收益。打个比方，温州土豪花1000万现金全款买了一套房，假设一年之后涨了10%，那么温州土豪前后一种赚了100万，年收益率10%。相反，有个北京金领只用了300万首付就买了同一套房，剩下的700万全部银行贷款。一年之后房价同样涨10%，金领也赚了100万。但因为其投入只有300万，所以年收益率高达33%，及时考虑银行贷款的成本，其年收益率也在25%以上，比温州土豪高了两倍还不止。

我们再假设，这个金领其实也有1000万现金。那么很有可能，他用1000万做首付，买了价值3000-4000万的房产（二线城市以下首付20%）。假设一年之后房价涨了10%，那么他总共就赚了300-400万。看到了吗？同样是1000万本金，他比温州土豪多赚了整整2-3倍。

这就是杠杆的魅力。

所以对房地产投资者来说，房贷当然要借，而且借的越多越好，时间越长越好。借的越多，资金投入的本金就越少，投资杠杆就越高，未来的投资收益率就越大。而时间越长，还款压力就越小，资金流就越充沛，更容易周转和应对市场的波动。

等额本息与等额本金 哪一个更好？

接着我们再来说一说一个房贷的技巧：到底选等额本息还是等额本金？

按照老一辈的说法，等额本金还的利息少，划算！这个说的完全没错，但等额本金是不是真的就好，却并不一定。简单来说，等额本金的特点是初期还款压力大，后期还款压力小，整个还款期内利息少，总还款额小。

等额本息则正相反。初期和后期还款压力一致，初期还款压力要比等额本金小得多。但整个还款期内利息多，总的还款额高。

看似等额本金在整个还款期内更划算，但是注意，银行规定月还款额不能超过你月收入的一半。所以初期还款额高，对你的收入水平要求也就越高。或者反过来说，在一定的收入水平下，初期还款额越高，你能贷的款就越少。因此如果你的收入水平一定，等额本金能贷到的款要比等额本息少不少。所以到底该不该采用等额本金的方法，最首要的是看你需要贷多少款。加入你的月收入只能满足等额本息的要求，那么你也别无选择。