万科大招的真相：房子可以先租后买租金还能抵掉房款？

这两天，一条关于房地产的重磅消息在微博上流传开来：万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，“租金抵房款，房款抵租金”。

事实上，这说的是近日出现在万科重庆推出的首个长租公寓——西九万科驿。虽然只是长租项目，却已经令业内中小房企草木皆兵。

作为房地产市场上的龙头老大，万科的一举一动都牵动着整个行业以及购房者的瞩目。今年以来，刺激房地产的政策不断出炉，尽管一线城市房价出现了大幅上涨，但大部分城市的房价不升反跌。

此刻万科的战略转型，是否将带领购房、租房市场的新风向？

现实版“爱情公寓”，租房要先过面试

这个月，万科旗下的重庆西九万科驿正式迎来第一批租客。

与普通公寓所不同的是，西九万科驿很有“白领公寓”的味道。

如在公用空间内，设计有开阔明亮的阅读区、精致典雅的咖啡吧，其间用手绘的美国超级英雄涂鸦墙进行区隔。同时还划分出免费的健身房，并为“懒虫”们配备了干净整洁的洗衣房。

此外，租客还能够享受到在西九项目首次落地的万科食堂、社区巴士、邻里中心等万科生活体验。

在租客的选择上，西九万科驿也有一套自己的挑选标准。偏爱年龄35岁以下、无子女、职业稳定、积极上进的青年群体。同时公寓还会和租客达成协议“要是上述条件发生变化，须提前结束租期，双方友好解除租约”。

这些租客在后期购房中能享受专门优惠：如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠；

除本身这个楼盘外，如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；

对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意万科楼盘的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。

因此，确实不能简单理解为“先租后买”，而是解决了年轻购房者的一个痛点——买期房，在两年的等待中，既要支付按揭，又要支付房租。万科只是帮你买了一个两年房租的单，理解成节省“过渡安置费”比较合适。

当然，这样确实会产生催促一部分犹豫的购房者果断下单的作用，因此这样的一个营销手段，确实是全国首创。

在今年8月的业绩发布会上，万科总裁郁亮曾表示，万科的出租公寓，已经建立“万科驿”和“万科派”两个品牌。其中面向城市新移民第一站的“万科驿”，已经基本完成从0到1的探索过程，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。预计2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。

不止是万科，越来越多的房地产公司开始涉及长租公寓业务，如中海、招商、阳光城等。

和传统房屋租赁不同，长租公寓一般都瞄准年轻群体。这些长租公司不仅仅做房屋租赁，还管着装修、物业、社区交际的事情。

市场人士认为，通过租赁的形式，房企能够有效地实现去存量房、盘活闲置资产。此外，长租公寓符合当下房企轻资产化运营的战略需求。另一方面稳定的租金收入带来可观的现金流，较易实现资产证券化，便于企业资本运作。这也是房地产公司转型的重要原因。