商业银行为何严控个人住房贷款

个人房贷业务恶化了银行流动性风险和资本充足率压力。近年来，以同业和理财为代表的非存款短期负债占比越来越大，同业和理财占银行负债的比例在20%左右，中小银行占比超过三分之一。以短期低成本流动性来“滚资产”，已成银行应对资金来源成本上升的重要策略，这就要求银行具备高超的流动性管理能力与资产变现能力。可偏偏个人房贷期限短则10年、长则30年。另外，巴塞尔协议Ⅲ给商业银行资本充足率达标的压力越来越大，缩减占用资本多的业务，增加占用资本少、甚至不占用资本的中间业务、表外业务已是大势所趋。个人房贷无法以证券化来出表，而且期限长，成为占用资本的大户，而盈利贡献却越来越小，被银行抛弃也就不奇怪了。

另外，长期以来，销售回款（首付款+按揭贷款）占开发商资金来源的40%至50%，是开发商最主要的融资渠道。个人住房贷款实行低利率，事实上补贴了开发商的融资成本，成为开发商对冲其他高成本融资（开发贷款、信托、房地产基金等）的唯一选择。但是，个人房贷无法出表，而银行在房地产上升期（1998年至2013年）却发放了大量个人贷款，由此造成绝大部分房价上涨收益被开发商和购房者享有并变现的局面，而银行不仅无法分享收益，反而还背负了房地产下行周期的风险。更为重要的是，目前以土地或房产为抵押的贷款占银行总贷款的40%至50%。随着楼市渐渐进入高风险期，银行不得不追加大量的坏账拨备和资本补充，相当于银行为房地产下行风险买单。

还不能不提的是，在我国处置个人住房不良贷款异常困难。很多城市规定，抵押房屋拍卖必须同时满足房内没有住人、不挂户口和当事人亲自签字三个条件。即使没有这样的规定，也很难通过驱赶债务人来保护银行权益。很多人认为，我国存量房贷中“零首付”很少，房价下跌30%也不会出现负资产，个人房贷违约并不会影响银行的资产质量。但在过去15年房价上涨周期中，很多购房行为是房价上涨预期所致，房价收入比严重失衡，未来可支配收入随经济增速下滑而下降，个人房贷支付能力不断下降。在信用体系不健全、收支不透明的情况下，个人无力支付房贷或恶意违约的集中爆发期会到来。

基于现实，要扭转银行抛弃房贷趋势，笔者以为，当下可选的办法有三：建立政策性住房银行，剥离商业银行承担的供给低成本住房贷款的职能，这是治本之策；利率市场化在银行负债端和房贷资产端同步推进，且存量住房抵押贷款可以通过证券化出表，这样能一并解决房贷收益下降和流动性风险大两方面的弊端；对首套住房贷款贴息，由政府来补偿银行房贷优惠的市场化利息损失部分。鉴于这三个方面的措施很难在短期内实现，银行抛弃房贷的问题尽管在近期会缓解，但趋势很难改变。