上海商业地产融资风险高筑

银监局调研发现，上海商业地产“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”，潜在风险已经远远大于住宅地产，因此需要辖内各商业银行“高度关注”。

虽然从9月起开始收紧相关贷款，但在此之前，尤其在上半年优质企业信贷需求疲弱之际，房地产类贷款是不少银行消化信贷额度、创造利差收益的标的，而风险也悄然累积。

今年以来，上海房地产市场持续升温，信贷加速流入房地产市场迹象尤为明显。据摸底，截至今年9月，上海银监局辖内各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额700多亿，较去年同比增长30%~40%以上。

银行对商业地产贷款究竟持什么态度？本报从包括上述支行行长在内的基层银行人士处获悉，在业务层面，由于抵押物相对充足、单笔授信大额、银行溢价能力较高(直接带来支行创利业绩增长)，“抵质押路径依赖”的基层银行仍喜好房地产类贷款投放。

从实际不良率来看，很多银行房地产类贷款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在对公贷款中属于中低水平。金融机构给予房企的前两次融资综合成本都可以达到10%~15%，对一些资金情况紧张的房企，银行叫价甚至可以更高。而在第三次融资中，在实际抵押率不足六成的情况下，银行给出的综合成本仍可在6%~9%。

从具体做法来看，银行采取的是“结构性调整”。比如上述银行在客户选择上就实行名单制管理，确保进入合作范围的是开发经验丰富、抗风险能力较强、资产负债水平低的优质房地产开发企业；在贷款投向上，该行则重点发展直辖市、省会城市、中心城市市区范围内的房地产信贷业务。

在监管层面，房地产市场的升温和信贷的加速流入，事实上是“对金融支持实体经济产生挤出效应”。上述银监局通知中提及。而这也进一步加大了商业银行的风险累积。