什么情况抵押合同无效？（什么情况下房产抵押贷款合同无效）

    据东方融资网了解，银行贷款是一种解决购房者资金问题的方法，但对于购房新手来说，贷款买房貌似有点陌生。其实贷款买房的注意事项有很多，从购房者开始在银行申请贷款到银行审批打款的每一个过程都需要谨慎。另外，购房者还应该多了解购房贷款的相关规定，提前做好规划。东方融资网为您奉上贷款的几个相关知识和抵押合同无效的几种情况，希望您在贷款之前提前防范。

一、贷款首付、期限政策

    在现在的房地产市场中，首套房贷款首付一般是30%，公积金贷款是20%；二套房抵押贷款首付60%。二手房房龄+贷款年限≤65年，借款人在借款的时候不仅要出示个人的证件，还要注意携带家庭房产证明等，以下资料必须准备齐全：

1.借款申请书；

2.具有法律效益的身份证件；

3.支付所购住房首期购房款的证明；

4.贷款人认可的经济收入证明；

5.购买住房的合同、协议和其他有效文件。

二、什么情况下房产抵押贷款合同无效

1、因为房屋财产性质的原因造成抵押合同无效：

    1)、土地所有权；

    2)、耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权。但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；

    3)、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其它社会公益设施；

    4)、所有权、使用权不明或有争议的财产；

    5)、依法被查封、扣押、监管的财产。

2、未登记：《担保法》规定抵押贷款必须到主管部门对抵押房屋进行登记的抵押，未到主管部门登记的为无效合同。

3、破产企业：企业在破产前6个月至破产期间，对原没有设立抵押的债务设立抵押的合同无效。

4、债务人有多个债权人：若债务人将其全部或大部分财产抵押给一个债权人，侵犯了其他债权人的利益，从而丧失履行其他债务能力的，抵押合同无效。

5、国有企业的已确认为重要建筑物设立抵押未经政府主管部门批准的抵押合同无效。

    8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

    在经多部门连续发声后，市场对于存量房贷利率下调充满期待。自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，或者新发放贷款置换存量房贷。适用人群为2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。  

    9月24日，建设银行发布存量住房贷款利率调整客户问答称，9月25日，该行将对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，同时，对于二套转首套、执行固定利率或基准利率的存量房贷也可于当日申请利率调整。除建设银行外，工商银行、中国银行也于近期发布公告，对存量房贷利率调整功能操作进行说明。在分析人士看来，存量住房贷款利率的下调，对借款人而言可节约利息支出，将二套转首套及固定利率贷款纳入调整范围，使得受益群体扩大，能有效减轻提前还贷的现象，为银行留住优质的房贷客户。

首套房贷自动降

    9月24日，建设银行发布存量住房贷款利率调整客户问答第三期，对次日的利率调整工作进行说明。建设银行表示，9月25日，该行将对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，对于原贷款发放时符合当地首套房资质且当前为lpr定价的浮动利率存量房贷将于当日统一完成利率调整，调整后的利率当日立即生效。

    9月25日8:00起，借款人可通过手机银行app、建行智慧个贷小程序等渠道存量房贷利率调整功能查询利率调整结果，其他入口查询将于9月26日更新利率信息。

    存量房贷利率调整大幕即将拉开，除建设银行外，9月25日起，各大银行也将开展存量首套住房贷款利率调整工作。

    北京商报记者日前统计发现，目前包括6家国有银行、9家股份制银行以及5家城商行在内的20家国内系统重要性银行均已官宣存量首套住房贷款利率的调整细则，调整范围为8月31日（含）前已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

    部分银行在近期已相继在手机银行app上线存量房贷利率调整功能，借款人可自行查询存量房贷发放时是否属于首套房贷以及贷款余额、当前利率水平等相关信息。个别借款人反映，近期已和银行签署了贷款置换协议，房贷利率下调至4.2%。

    招联首席研究员董希淼认为，降低存量首套房贷利率具有一箭三雕的作用：

    1)、有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；

    2)、有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规转贷行为，为银行留住优质的房贷客户；

    3)、有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

    中国农业银行也可通过手机app在线上完成住房贷款利率的调整，以63万元、30年期、原利率4.5%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，通过贷款计算器计算得出可节约借款人利息总支出26,794元。

二套转首套房贷需及时向银行申请

    执行lpr定价的浮动利率首套房贷款于9月25日开启自动降息的同时，二套转首套、执行固定利率或基准利率的存量房贷也可于当日申请利率调整，需要借款人主动申请。

    建设银行提到，9月25日起，该行将在手机银行app、建行智慧个贷小程序等渠道上线二套转首套申请复核功能，借款人可点击存量房贷利率调整申请复核，选择复核类型首套、非首套认定结果，上传申请认定为首套房贷的证明材料，填写联系方式等信息。执行固定利率或基准利率的借款人可通过手机银行app、建行智慧个贷小程序等渠道存量房贷利率调整功能一键完成浮动利率转换。除线上渠道外，借款人也可携带身份证件、首套房贷证明材料至银行营业网点办理。

    工商银行也表示，将于9月25日在手机银行存量房贷利率调整栏目上线二套转首套房贷利率调整功能。对于二套转首套房贷利率调整，需要借款人主动向银行发起申请，其中10月22日前完成的利率调整申请，该行将于10月25日对审核通过的业务进行批量利率调整。

    中国银行在存量房贷利率调整功能操作指南中也提及，对于二套转首套的存量房贷，该行将在借款人的贷款审批通过后于10月25日进行利率集中调整。

    存量首套住房贷款利率将开启下调或申请，为顺利办理相关业务，东方融资网建议，住房贷款利率可以通过手机银行等线上或营业大厅等方式提供相关服务办理，再配套查询个人住房贷款的贷款金额、本金余额、当前执行利率、利率计算方式、发放时是否首套房贷等信息，从而简化办理流程。对于借款人，建议及时与当地银行沟通、了解调整政策，选择最适合自己的调整方案。尤其是考虑到二套转首套的情况，借款人要主动向银行提出申请，因此建议及时与贷款银行交流确认自己是否具备相关资格。

一、离婚时房子有贷款未还清如何分割：

　　1、登记在双方名下，属于夫妻共同财产，可以协议解决，协议不成的由人民法院判决。

　　　　协商结果的几种情况：

　　　　a、房子给男方：剩余银行贷款由男方负责清偿，男方在一定期限内给女方支付房屋补偿款，可一次付清也可分期支付。

　　　　b、房子给女方：剩余银行贷款由女方负责清偿，女方在一定期限内给女方支付房屋补偿款，可一次付清也可分期支付。

　　　　c、一起卖掉：双方要约定怎么卖，多长时间内卖掉，卖掉如何处理、卖不掉如何处理，卖多少钱，卖高了怎么办，卖低了怎么办等等。

　　　　d、继续合作供房：一定要约定好双方如何出资供房，供房款何时转到贷款人的账户上？

　　　　e、赠与孩子：约定什么时间过户，且要求对方配合及不得擅自抛售或抵押，否则支付违约金。

　　　　法院判决结果几种情况：

　　　　a、谁对住房的贡献大：如购买、装修、维护等。

　　　　b、登记在谁的名下：双方争夺房产时会考虑登记在谁的名下方便执行，若登记在双方名下的请忽略本条。

　　　　c、房子与谁在同一城市：比如房产在南京，女方是南京人，男方是内蒙古人，离婚后，男方要回内蒙古工作，法官有较大可能将房产判给一直在南京稳定工作女方。

　　　　d、判给带孩子一方：小孩上学，需要学位等情况。

　　　　e、判给没房一方：一方有多套，另一方无房产，则法官会考虑判给无房一方。

　　　　f、判给无力再买的一方：一方收入高，另一方收入低无力再买，则法官考虑判给无房一方。

　　　　g、判给实际居住使用的一方：异地夫妻常年分局，则法官考虑判给长期使用的一方。

　　　　h、双方竞价，价高者得：男女双方条件相当，并且都一定要同一套房，法官会采取竞价的方式，谁出价高判给谁。如：最后男方最终出价650万元，减去贷款300万元，房子净值就是：650-300=350万。最终以350万的基数按双方的份额来分割该房产。

　　2、婚前购买登记在一方名下的，婚后由双方共同还款的，由产权方所有，产权人应当对另一方进行适当的补偿。

　　根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项以及相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款的规定的原则，由不动产登记方对另一方进行补偿。

二、离婚后农村住房该怎么分配？

　　东方融资网提醒：离婚后农村房子分配遵循如下规则：

　　1、婚前一方建造的房屋。对一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如果双方没有相反的约定，这样的房屋由于是一方婚前所得，属于婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。

　　2、婚前一方建造，而建造房屋所欠的债务是夫妻结婚后用婚后共同财产偿还的，只能判给婚前所属的一方所有，得房子一方应当给予另一半经济补偿。

　　3、双方结婚登记之后，一方家庭为子女结婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻双方共同居住的，分割时如果没有特殊情况，双方平分该房屋。

　　4、婚前男女双方的家庭共同出资建造的，离婚分割时，一般是对等分割。

三、离婚后房产分割对方不配合过户该怎么办?

　　1、离婚协议载明房产归一方所有的，另一方拒不协助过户的，可以到法院起诉，要求对方履行离婚协议书。东方融资网提醒：如果法院判决后对方仍不履行，可以申请法院强制执行，法院可以向房管部门送达协助执行通知书，这样就可以办理过户了。

　　2、对于诉讼离婚来讲，只要拿到了法院的判决书或者调解书，不论对方是否配合，办理房产过户都不是问题，可以申请法院强制执行，房产交易中心会协助法院办理房产过户。

综上所述，房产分割应遵循公平公正的原则，经济能力相对弱势的一方应当给予法律政策的倾斜，同时也要履行相应的法律义务。东方融资网愿天下夫妻应伉俪情深、白头偕老、永结同心，尽量不要走到对簿公堂这一步！！！

一、目前在哪能借到10万，且贷款利率低于24的?

借10万元的方法有：

1、在银行贷款中有个人消费贷：拿着个人身份证、盖有公章的在职证明与收入证明，社保与公积金缴纳证明等资料，前往银行柜台申请个人消费贷款即可，且贷款利率相对较低；

2、通过助贷服务平台，在银行申请抵押贷款、信用贷款，优点是比个人申请要快很多，但需要找靠谱的助贷服务平台是关键；

3、各大互联网公司的贷款服务，但年华利率比以上两种高不少，一般都在15%以上；

4、民间借贷，俗称&ldquo;高利贷&rdquo;，这个风险不可控，且支出的利息相当多，使用民间借贷要谨慎；

东方融资网建议，借款少的情况下可求助亲朋好友，如果亲朋好友有这个条件的话，借款人既不需要偿还利息，还款时间也好协商，是一个不错的办法。

二、网贷10万年贷款利率超过24可以拒绝不还吗?

不可以，法律依据：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称&ldquo;一年期贷款市场报价利率&rdquo;，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。

依据我国民间借贷司法解释的规定，高利贷是指借款年利率超过36%的借款行为，所以年利率24%的，并不属于高利贷。借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

1、哪些情况是利息的保护或合法限度?

 a、年利率未超过24%的是合法的，法律保护这样的利息。

 b、法律规定，双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

 c、年利率超过24%不到36%的，按当事人意愿。双方约定的贷款利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。

 d、借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

2、民间借贷利率多少合法呢

年利率未超过24%的合法有效。双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

3、年利率超过24%不到36%的按当事人意愿

年利率在24%~36%的民间借贷属于自然债务，如果要提起诉讼，法院不予保护，但是当事人愿意自动履行，法院也不反对，借款人不能要求返还已经支付的利息。

4、年利率超过36%的部分无效

双方约定的贷款利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张。

房屋抵押贷款流程

1、提出贷款申请

　　借款人向金融机构提出贷款用途、金额及年限时间。如果贷款申请符合此金融机构的贷款范畴，接着就需要准备相应的资料。

2、准备贷款资料

　　如果是个人房屋抵押贷款，需要提供，本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证。

　　如果是企业需要抵押房产，所需要提供的材料有：企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同，近六个月的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明(会根据不同的银行有不同的材料提供)。

　　此环节是房产抵押贷款流程中相当重要的一环，因为很多客户在进行贷款的时候都急需用钱，如果可以提前将这些材料准备好，将省去很大的麻烦。

3、看房评估

　　提交以上材料后，银行根据所提交的材料要对抵押的房产进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度，一般来说，这次评估和市场价格会有一定的出入，因为评估机构会考虑多重因素。

4、报批贷款

　　将所有审贷资料还有评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。此时贷款客户一定要注意，把所有的资料准备齐全，如果到时候有缺少的会影响贷款进度。

5、借款合同公证

　　借款人级抵押人填写借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

6、抵押登记手续

　　银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到查拳出办理抵押登记手续。

房屋抵押贷款在贷款中属于较为复杂的一种，提前预知流程可以帮助大家省下很多时间。若想要办理房屋抵押贷款还是要选择正规专业的助贷服务平台和专业助贷人员进行咨询。

以上就是东方融资网较为详细的介绍了抵押贷款的含义、内容、法律条文及释义、与办理流程等等。在实际情况中，若抵押贷款发生纠纷时，一定要咨询专业的律师，维护自身的合法权益，保护自身利益。