年初随着贷款买房人群的不断增多，很多人在买房的过程中也是一波三折，甚至纠纷不断，原因是没有提前做好准备，那么在申请贷款买房时应该注意哪些？

在二手房买卖纠纷中，很多都是因为业主“一房多卖”，为购房人带来了极大的产权纠纷以及经济损失，因此购房人在贷款之前，必须对业主的这些小伎俩防范于未然。

分析师指出，购房人在贷款买房时，首先一定要采取资金监管和资金托管的形式跟业主进行交易，目前北京（楼盘）地区所有区县都已被纳入资金监管范围，通过及时网签和资金监管可以使双方的交易更加透明化。

其次，在签订和购房合同后，交易双方必须到房屋交易中心登记备案，也可以有效规避“一房多卖”的情况。

了解业主房屋产权属性查看有无贷款资格

分析师指出，购房人在贷款买房以前，还需要确定业主名下房产的产权属性，查看自身有无贷款购买的资格。例如业主的房产如果是经济适用房，那么只有等到期满5年，这类经济适用房才能具备上市交易资格，产权才能完全实现转移。

如果业主的住房是小产权房，则无法上市交易。此外，类似于部分已购公房，虽然是个人独立产权，但是如果不能提供购房合同或协议，银行出于信贷风险及变现能力考虑，也很可能不予办理贷款。

查看房屋抵押情况确定业主是否结清贷款

业主的住房大部分也都是通过贷款购买，因此如果是尚未结清贷款的房屋，那么对于银行来说，是不接受二次抵押的，因此购房人在贷款买房前，必须要确定所购房屋的抵押情况。

购房人在申请贷款以前，不妨到房屋当地所属的房管局去查询到房屋的具体还贷情况，查看所购买的房屋是否已经结清贷款，如果业主尚未结清贷款，需要在结清贷款后，才能申请房贷。

贷款前充分了解房产灵活确定自身贷款方式

分析师认为，针对不同的房龄、面积和房价都有不同的贷款方式。类似一些户型较小的房屋，如果总价较低而且房龄偏老，则选择公积金贷款比较合适。

如果是户型面积大，总价高的二手房，则选择商业贷款或组合贷款比较适宜。

购房人应该根据自己的经济情况，来判断采用的贷款方式，也可以通过中介机构申请房贷，找到最适合自己的贷款方案。

买房需要一笔不小的资金，所以购房者一定要做好买前功课，比如购房违约金或贷款买房纠纷等等，这些都要做到未雨绸缪。

那么在买房过程中各项违约金究竟如何计算，在签署购房合同或者贷款合同时违约责任这一块又要注意哪些问题呢？

简单来说，在买房过程中违约主要表现在：

一是一方无正当理由不交或不收房；

二是一方无正当理由不适当履行。

新房中的违约金

在购买新房的过程中，签订购房合同的当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此时就需要支付一定的违约金。

作为开发商来说需要承担违约金的主要有三个方面：

逾期交房、逾期办理两证

按照物价局的有关规定，交房的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。也就是说，如果在上述日期内不是由于买方的原因导致交房不成的，就应视为逾期。

规划、设计擅自变更

实际交付中，变更规划、更改住宅公用部位设施、导致园区的绿地花园没了、公共停车位被无端占用等等。

小编提醒诸位购房者，需要注意样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样部分，把开发商的规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。

单方解除合同

关于单方解除合同，购房合同中一般约定，违约金不超过房屋总价的20%;如果仅仅签订定金协议，交完首付，一旦违约，则仅仅损失定金部分，首付可以要求对方退还。

作为购房者来说，如果是因为购房者本身的原因导致无法正常履约，那么责任应该由购房者自己来承担，而非开发商。

当然，如果购房者认为合同中约定的违约金过高，也可以同开发商进行协商，或者通过其他的办法来减少这笔金额。

二手房中的违约金

二手房买卖中出现违约的情况十分普遍，主要是由于两个方面：

第一，房屋价格高，稍微有点波动，买卖双方中的一方可能会发生违约；

其次，房屋是一种特殊的商品，买卖过程相对复杂，付款方式多，付款步骤长。

我国房屋实行登记制度，卖方需要为买方协助办理过户手续，而且办理时，一般双方都需要到场。在整个程序中，稍微有一个步骤不对，就会出现纠纷，继而引发违约的情况。

就具体违约情况而言，一般分为卖方违约和买房违约卖方违约：卖方将房屋直接卖给第三人；卖方不按时交付房屋；卖家不签收定金；卖方要求提高房价办理过户；卖方直接毁约。

买方违约：买方缺少支付能力；买方不愿赎楼；买方不愿支付房款；因贷款政策变化原因导致买方无法买房。

如果合同不能履行的，违约一方应该承担违约责任。一般合同中都会有违约条款，违反了违约条款，就应当承担违约责任，包括支付违约金，定金和违约金都属于违约责任。法律规定，违约金的约定不得高于合同总标的的20%。

近日福州市仓山法院审理了这样的一起案件，一位66岁的大爷看中一套商品房，然后与房屋所有者及中介签订了购房协议且交付了定金，其中购房协议中双方有约定如果房主违约，双倍返还定金，如果买主违约，定金不予返还，从协议的内容中可以看出无论是买主一方还是卖主一方买卖的意愿都是比较强烈的。

然而不曾想老大爷在申请商业贷款时失败，导致自己的买房计划泡汤，且前期缴纳的10万元定金也不能拿回。因为年龄原因造成自己数十万元的损失，搁谁身上都觉得冤枉，然而协议中已经白纸黑字写清楚。所以小伙伴们申请贷款前一定要弄清楚自己是否符合借贷的条件，尤其是年龄问题更需注意，因为这个造成损失也只能哑巴吃黄连有苦说不出。

一般银行发放贷款，年龄关是每个借款人必过的关卡，基本上，申请贷款的公民年龄要在18周岁至65周岁，并且还清贷款的年限不能超过70周岁，当然，现在的贷款机构也是越来越人性化了，对于超过16周岁但没满18周岁的公民，有自己的劳动收入且为自己的主要经济来源的，有完全的民事行为能力，也是可以申请商业贷款的。

接下来我们一起来看一下这起因年龄问题导致购房违约的经过，且需以此为鉴！

66岁林大爷1949年出生，福州市人。2013年8月5日，他与林女士和房产中介签订《房地产经纪合同》，约定林女士将其所有的建筑面积88.64平方米的房屋以158万元卖给林依伯。林依伯以银行商业按揭方式支付购房款。

该合同约定，签合同当天，林女士将《房屋所有权证》《国有土地使用权证》交给中介保管。林依伯将10万元定金交给中介代管。若林女士违约，双倍返还定金，若林依伯违约，定金不予返还。未料，因林依伯年龄原因，无法办理银行按揭贷款，未能履行合同支付购房款。

此后，林女士将林依伯以及中介告到法院，请求判令解除购房合同，返还产权证和土地证，支付10万元违约金。

林依伯称，他积极履行合同，支付了10万元定金。由于交通银行以他的年龄超过贷款标准为由，未向其发放贷款，导致诉争合同无法履行。这不是他的原因造成，他同意解除该购房合同，但不同意支付违约金。

法院认为，《房地产经纪合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。林依伯作为买方未能如约按时交付购房款，构成违约。林女士主张林依伯应支付违约金10万元，应视为要求对方履行定金罚则。据此，法院判决解除该房屋买卖合同，中介将林依伯缴纳的10万元定金支付给林女士，并将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》返还林女士。