二手房市场，犹如天气一般，演绎着“春暖花开”，以宁波为例，二手房成交迅速升温，买房咨询量、看房量显著增加，业务员们忙得热火朝天。

各二手房门店了解到，落地一周多的契税、营业税“双降”新政，对买卖双方产生了立竿见影的心理变化。房产业务员反映，购房者下手更爽快了，成交周期有所缩短；部分房东变得惜售，尤其是改善型房源的房东纷纷上调挂牌价格，但涨价幅度并不大。

目前宁波可售商品住宅套数逾4.2万套，可售住宅面积近560万平方米。业内认为，库存压力并未大降，宁波楼价大涨乏力，购房者理性应对即可，不必惊慌。

看房者增多成交量上涨

“与往年相比，猴年的二手房市场进入状态的速度加快了，市场的沉寂期被提前打破，成交量恢复迅速。”这是业内普遍的共识。

春节后看房的人明显多了，原来每个业务员一周也就接待五六组的访客量，而现在工作日一天要接待两三组客户，双休日就更多，一天有三四组。

“大房子”一改往日冷门

尽管去年营业税免税年限“5改2”，但140平方米以上的非普通住宅即使满2年，交易仍需征收5.6%的差额营业税；新政则进一步释放红利，无论多大面积的二手房，只要满2年后交易都免征营业税。

这样一来，140平方米以上的中高端产品无疑成了新政最直接的受惠对象，交易环节的两大税费均明显减少。“这类非普通住宅房源此前因为总价高、税费高并不受市场待见，而这几天不少中介反映，这些房源的咨询量和看房量都在增加。”一位业内人士表示。

二孩政策出台后，家住江东的王先生就考虑换置一套大房子，新政红利让他的换房决定提前了。王先生看中了南都花城二期一套149平方米的二手房，房东2003年的买入价约为52万元，现在房东的挂牌价为212万元。

王先生仔细算了下，发现能省10多万元的税费：本该缴纳契税212万×3%×50%＝3.18万元，以及营业税(212-52)×5.6%＝8.96万元；而现在，契税减少按2%计算只要2.12万元，营业税也全免了，能省10万多元。

随着按揭房首付降至两成，春节后二手房市场买卖较为活跃，不少业主准备提前还贷并挂牌卖房。但融小妹提醒大家，不少银行对提前还贷的门槛设定不一，有的银行规定还款12个月之后才能申请，有的则规定已还金额达到标准才能申请。

事实上，随着央行去年底连续降息，利率水平已经很低，一些借款人就觉得没必要提前还贷，不过专家表示，如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限的1/3，提前还款比较划算；如果是等额本金，没有超过整体贷款年限的1/4，可以做一部分提前还款。另外，对投资理财一窍不通的借款人也不妨提前还贷。　　

在提前还款时，银行一般要求借款人事先提交书面或电话申请，银行接到申请后要审批，再通知借款人时间去办理。此外，各家银行对于提前还贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万元的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。　

一位中行个人信贷经理介绍，借款人还贷需满1万元才能申请提前还款。这1万元对不同借款人而言期数不同，“有的借款人月供上万元，还一期就满足这个标准了，有的每期还三五千元，就需要两三期后申请提前还款”。该人士说道。光大银行的提前还款申请门槛则规定所有借款人需还满12期之后，才可以申请提前还贷。工行对房贷业务的提前还款则没有相关规定，但在一些业务量大的网点，银行会要求借款人在每个月的集中一两天来办理。　　

另一个需要注意的问题是违约金。据了解，对于房贷提前还款需要缴纳违约金的合同条款一直存在，不同的银行有不同的规定。违约金比例并不统一，目前商业银行针对提前还款的违约金一般分两种形式：按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%-5%)，或若干个月的利息。　　

在北京地区，工行、招行、华夏和中信银行对提前还款都不收取违约金。浦发银行工作人员表示，违约金是否收娶什么情况下收取以及具体费率等都会明确写在合同中，即使是同一家支行放出的贷款，各借款人的合同也会有所差别。　　

小妹提醒大家在签订购房贷款合同时，一定要仔细确认内容，包括贷款房屋坐落位置、贷款金额、贷款期限、还款方式、贷款利率、利率上竿下浮比例、贷款利率调整方式、提前还款是否会产生违约金及支付方式等合同细节规定。

今年年初的房地产信贷并没有像往年一样如期的放松，这明显影响到二手房市场的成交。

中原地产研究部统计数据显示：2014年2月份，北京全市二手住宅网签总量5441套，环比上月下跌38%，与去年2月份同期的网签量相比更是大幅下跌了46%。

业内称，今年银行从去年的集中放贷转而进行按月配比额度，整体资金面都处在偏紧状态，年内银行融资成本和渠道的转型压力正逐渐加大，短期内流动性并不会大量释放。在整体房产调控力度从严的环境下，银行的资金面仍将以偏紧为主，放贷紧张的情况在短期内不易打破。东方融资网专业融资顾问表示，虽然部分银行在年初会集中放款，但是各方面因素导致房贷和小微贷款依旧不容易拿到，有贷款需求的客户务必提前咨询融资顾问的帮助，或是借助在线的融资测评系统，高效率地找到合适的融资渠道。

贷款申请难度增加

“贷款的事情折腾死我了，我正在去机场的路上，准备回北京。”在成都出差临时请假回来的王先生抱怨道。

据王先生介绍，他2月份在大兴看上了一套二手房，定金、中介费都交了，现在贷款上出了问题。“之前中介的经纪人跟我说走花旗银行，能拿到9折的优惠，我现在要贷款的时候，中介说花旗银行已经停单了，不接受新的贷款，我这贷款下不来，房子不得泡汤呀。”王先生非常着急，不得不请假回北京继续找银行。

“我让中介帮我问了，说现在建设银行和邮政储蓄应该还行，但建行要近几个月的流水，我前几个月都在国外，流水估计也不符合建设银行的标准，不管在哪个银行，希望能如愿的贷上款，要不中介费、交给房东的定金什么的估计都白瞎了。”

买房心切的王先生表示很无奈，在他看来，在北京买房越发困难。“之前是首付不够，各种借钱，终于借到首付了，贷款又批不来了，我听说不少银行首套房贷利率上浮了5%，如果我实在贷不到，也只能选择这样的银行了。”

购房成本提高

如果按照王先生所说的，选择上浮5%贷款利率的话，意味着他的购房成本明显增加。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账：2013年的85折首套房信贷优惠已经绝迹，现在很多银行甚至已经出现了上浮5%的贷款利率，也就是基准利率的1.05倍。按照贷款100万计算，在85折的情况下，30年月供为5720元，而在1.05倍的情况下，则月供高达6571元。计算30年利息额，则可以看到，85折的时候，30年总利息为105.9万，而1.05倍的时候利息高达136.55万，也就是多支付30万的利息。

按照目前北京市场的正常购房案例，购房者购买一套位于南六环的刚需住宅，总价200万，首付30%，贷款140万的话，去年年底的85折到目前的基准上浮，贷款140万的30年贷款期月供也将从之前的8008元每月，上升到基准上浮5%的9199元。30年增加的利息高达43万，也就相当于房价200万的21%。

房地产信贷仍然从紧

事实上，王先生遇到的情况记者在去年四季度采访的时候就已经发现。当时多家中介的经纪人告诉记者，不少人买房就卡在贷款上而不得不放弃，当时经纪人称，2014年年初会有所好转。不过，截至目前，房地产信贷依然是从紧的状态。

“从去年四季度开始，事实上银行的额度就已经开始吃紧，造成去年最后一个季度积压了大量未放款的批单。银行节后这段时间基本是放款收尾阶段，因此仍在集中消化这部分‘存量’，造成房贷额度紧张。另外，从年初开始各银行内部也积攒了一些新增的房贷申请，新老房贷的批单都给银行仅有的房贷额度造成了压力。”伟嘉安捷房贷专家吴昊告诉记者。

据21世纪不动产北京安信反映，节后公积金贷款方面变化不明显。但商业贷款方面，节后首套贷款优惠进一步收紧，贷款利率回归基准，极少数优质客户可以申请到9折优惠，目前大概2—5个银行可以做到，但较节前审核更加严格，放款速度放慢，由节前的25个工作日左右延长到目前的两个月左右。

“从以往情况看，房地产信贷年底紧张，但到年初就会有所放松，但今年直到现在也仍是从紧。”21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示。对于原因，他分析认为，一方面，年初银行消化去年积压的存量，延缓了整体放款的速度；另一方面，总行控制分行每月放贷的节奏，很多分行都失去了房贷的审批权限，在放贷额度上也被监管，审批的流程更加严格，排期有序的放款拉长了尾款到达期限。此外，近年金融市场资金利率攀升，为维持货币市场的稳定，防范金融危机，监管部门坚持了去通胀、去投资化的重心。对于收益不高的个贷业务，各银行表现谨慎。

二手房成交量持续下滑

一方面，商业贷款在收紧，另外一方面，受房价攀升的影响，公积金贷款额度已无法满足贷款需求，商贷的比例在逐月递增。据21世纪不动产北京安信瑞德市场研究数据显示，目前贷款成数自2012年以来持续下降，批贷周期呈现递增趋势。商业贷款占比持续增长，环比扩大7个百分点，同比扩大11个百分点。而公积金占比却呈递减趋势，同比减少10个百分点。

这意味着，购房者对商业贷款的依赖增加，但商业贷款的批贷周期拉长，整个交易周期在加大，使得二手房市场的需求无法释放，从而影响二手房市场的成交。

中原地产研究部统计数据显示：2014年2月份，北京全市二手住宅网签总量5441套，环比上月下跌38%，与去年2月份同期的网签量相比更是大幅下跌了46%。这也是2013年7月后，北京二手房交易连续两个月跌下万套，也是2012年本轮楼市爆发后，北京二手房成交量最低的月份，是2012年1月后，连续25个月的最低值。

吴昊表示，随着置业升级人群的不断增多，在二手房市场交易中有不少业主是因为需要换房而卖掉手中的房产，但是由于银行放贷紧张，导致业主拿钱滞后而造成交易纠纷，从而使得不少二手房业主有暂缓出售房源的意愿。再加上现?