房产抵押真的安全吗？由于国内个人征信缺失，违约成本相对较低，大额纯信用贷在国内的p2p行业很难生存。相对于信用贷，投资人更愿意投资有抵押的标的，如房产抵押、车辆抵押的借款标的。由于属于消耗品的车辆会不断贬值，而属于保值品的房产贬值的可能性很小，所以房产抵押的借款标的在所有抵押的标的中最受追捧。但房产抵押真的安全吗？

房产抵押借款较于其他形式的借款要安全些，但由于抵押房产的特性不同，变现的能力也不同，房产抵押借款也不是绝对的安全，融小妹告诉投资人，你可以从位置、抵押率和抵押物属性等几个方面判断所投资的房产抵押借款是否真的安全。

位置很重要

判断一个房产抵押借款是否安全主要看抵押的房产能否快速变现。

国内房产泡沫很严重，房价不断攀升主要表现在一二线城市，三四线城市房价普遍趋于平稳，而且房子难卖，变现比较困难，需要很长的时间。所以投资房产抵押类标的最好投资以北上广深这样一线城市的房产作为抵押的标的，北上广深的房产在可预见的时间内肯定是持续升值的，最多升值的幅度会越来越小而已。

抵押物属性

商品住宅房作为抵押物最安全。

目前行业房产抵押借款的抵押物大体分为住宅类房产、商铺、厂房三类，由于需求的强弱不同，住宅类房产比较容易变现，商铺或者厂房比较难变现。住宅类房产也要看是否是商品房，经济适用房或者拆迁房变现难度比商品房大很多。即使是商品房也要看房龄及面积，房龄大于20年，面积低于70平米的房子也比较难变现。

抵押率

抵押率越低越好，不要超过70%。

抵押率是相对于抵押房产的价值而言的，比如一个房子市场价值200万，70%抵押率就是140万。抵押房产抵押率越低越容易变现，在北上广这类的一线城市，抵押率最高可以到70%，因为一线城市的房产打7折是很容易卖出去的，二三线等城市抵押率最好不要超过50%，等级越低的城市抵押率应该越低。

抵押次数及顺位

很多平台在标的信息中会有类似抵押顺位的信息介绍，抵押顺位的意思是如果这个借款标的逾期或者坏账了，法院拍卖抵押房产后的赔偿顺序，抵押顺位也能看出这个房产一共抵押了多少次。如果第一顺位不是某个商业银行，最优质的借款是一次抵押，平台是第一顺位。

抵押物价值

抵押物价值越小越容易变现。

抵押物变现的快慢在于需求，房产的刚需在于中产阶级解决住房问题，所以价值越小的抵押房产需求群体越大，也就越容易变现。而动辄几千万甚至上亿的厂房是非常难变现的。另外，价值越小的抵押房产所能借到的金额就越小，金额越小，违约成本就越高，也相对越安全。

除了以上几点，还有一些小的细节需要注意，比如借款人是否只有一套住房，住房中是否有年纪超过60岁以上的老人居住，住房是否还有房贷没有还清等等。

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去银行申请贷款，信用贷款既快且方便，一般都是借款人首选。但是为什么信贷员都会先询问你是否有房产呢？相比较信用贷款而言，为什么信贷员会建议你首选房产抵押贷款呢？

第一、房产抵押贷款的额度大

一般情况下，房产抵押贷款的贷款额度是根据借款人提供的房产的价值来决定的。最高贷款额度可以达到房产评估价值的八成左右。而且有些银行会要求借款人提供的房产评估价值不能低于50万，所以房产抵押贷款的额度就会比较高。一般都能解决借款人对资金的需求。

第二、房产抵押贷款的贷款期限长

在贷款期限方面，房产抵押贷款也占有很大的优势。因为房产属于固定资产，价值比较稳定，几乎不会贬值，所以房产抵押贷款的贷款期限一般都比较长，最长可以达到20年。这样就可以很大程度解决借款人资金周转的难题。

第三、对借款人自身的要求比较低

一般来说，借款人到银行去申请贷款，银行都会对借款人的个人资质进行考察。只有借款人的个人资质满足银行的要求，银行才会发放贷款给借款人。如果借款人的个人资质不太好的话，就可以向银行申请房产抵押贷款，因为房产抵押贷款主要是考察房产的资质，对借款人自身的要求就不是太高，一般只要房产满足银行的要求，银行就会发放贷款给借款人。

俗话说得好，技多不压身。其实在申请贷款的时候也是这样，只有掌握了足够多的技巧过后，才可以顺顺利利的把贷款带回家。今天融小妹跟大家说的是申请信用贷款的秘密武器，如果你想申请信用贷款，那么这些技巧你一定要知道！

一、保持良好的个人信用卡

银行在审批个人信用贷款时对借款人的信用记录非常重视，所有平时有贷款、信用卡的朋友要养成按时还款的好习惯，避免出现逾期情况，同时需要提醒大家的是要保管好个人身份信息，尤其信用卡避免被盗刷的情况。

二、要选择正规的贷款机构

申请个人信用贷款的时候，一定要弄清楚贷款机构的真假，尤其是单凭身份证就能贷款的机构，利率过低或过高的机构，没有固定经营场所和联系方式以及公司营业执照、组织机构代码证的等等，这些机构大家一定要小心，通常这些贷款机构都是骗子。

三、提供足够的财力证明

一般来说，由于信用贷款不需要抵押物，也不需要担保，因此银行承担的风险是相对较大的。所以为了能让银行更放心的将贷款发放给你，你可以这么做！

那就是提供足够多的财力证明，比如房子、车子、股票等，有了这些财力证明，那么银行就会对你的还款能力有信心，从而提高你的贷款成功率！

有消息称首付贷将引来监管风暴，随着首付贷逐步寿终正寝，又有消息称首付贷不行，现在可以做一些信用贷，一般是30万到50万元左右，而且这个通常定位于消费贷款，需要找个地方把钱‘刷出来’。但这个额度对购房来说帮助有限，一般还要求贷款人有（收入）流水之类的。

一线城市信用贷杯水车薪

但也有相关中介表示，个别银行仍然可以提供信用贷，帮助购房人补足首付差额；不过由于信用贷最高可贷额度偏小，相比一线城市动辄数百万元的房产，其无异于杯水车薪。

需要强调的，信用贷的使用也有一定条件，即需要贷款人寻求“通道”进行提现。

“这个信用贷主要应用于消费贷款，所以可以理解成发给贷款人的一张信用卡，如果提现的话，需要找一个有pos机的取钱方。”北京地区一位提供信用贷的股份行人士表示，“这种方法通常也需要给取钱方支付一定的费用，价格一般在5‰以上。”

事实上，该类信用贷在去年a股上涨期间，也曾成为银行资金流入股市的渠道之一。

过桥贷或解燃眉之急

此外，链家等中介提供的具有高息性质的“过桥贷”也仍在正常提供。所谓过桥贷，是指涉及在押房产交易过程中，中介及金融机构为达成交易为卖房人拆借资金偿还贷款，以便房产解押之用的服务；而在房产交易完成后，卖房人可用房款对该笔资金进行偿还。

“过桥这个服务仍然可以做，而且这个业务本身也是合理的。”前述链家门店负责人表示，“因为让银行方面提供转按揭太难了，但无法偿还剩余贷款，房子又没法交易，所以这个业务对于许多业主来说是刚需。”

除一般住宅外，过桥贷还被应用于部分购房人购买二手商住房的交易，其方法为拆借资金全款购买商住房，再以商住房作抵押贷出资金偿还过桥贷；该类模式的产生原因与购买商住房和抵押商住房所获得贷款政策差异有关。

“购买二手商住房时，买家为了避税会做低评估值，但这样能贷出来的钱就比较少，首付通常都要到七八成；但如果做高，那么商住房就有很高的营业税和个税。”前述门店负责人透露，“一个方法是用过桥贷把房子买下来，然后通过抵押把钱贷出来，再偿还过桥贷，这样实际首付比例最低能降低到3-4成。”

首付贷是否能一刀切

而对于房价暴涨背后的金融风险，亦有业内人士建议，单纯“一刀切”的叫停首付贷需要慎重，而监管部门应当因地制宜，例如对单价过高的楼盘实施差额贷款限价政策，但同时对优质群体适当降低首付比例。

“房价过快增长对于抵押品有比较大的风险，应当出台政策应对单价过高的现象，避免单价过高的房产交易过多的占用信贷资金。”东北地区一位国有大行公司业务部负责人指出，“比如有些地区的楼盘单价在六七万元以上，那么监管可以出台相应的窗口指导，不让超出规定单价的部分贷款，但现在一线城市房价过高，也应该让一些信誉优质的购房者享受到更低的首付比例，不然这些人也要想办法从别的地方筹资。”

抵押难，是小微企业老问题。由于小微企业规模小，往往缺乏足够抵押物，在贷款融资方面，不仅会遭遇评级授信的“壁垒”，更有可能直接被排除在银行贷款的“门槛”之外。很多小微企业都在融资方面或多或少遭遇过类似的烦恼。为此，银行业一直在为小微企业探索金融服务的新模式，并在体制、产品等方面加以创新，不断冲破传统抵押物的束缚。

小微企业融资渠道更丰富

围绕小微抵押难题，各银行纷纷推出新的抵押方式，打破了“抵押物崇拜”，如招行的“生意贷”，浦发银行、齐鲁银行、日照银行等行均有类似的小微贷款，如林权质押贷款、知识产品质押贷款、海域使用权质押贷款等创新的抵（质）押贷款方式。

“招行生意贷，贷来好生意”，这不仅是商业人士耳熟能详的宣传语，更是体验过招商银行小微产品客户的强烈心声。在2012年青岛市照明电器行业协会的会议上，经人推荐，温州商人陈呈浦知道了招商行的“生意银贷”，他用自有房产做抵押办理了抵押贷款，获得了100万元的贷款。“办理业务时非常顺畅，招行的客户经理上门为我服务，取走相关的材料，办理的速度也非常快。”陈呈浦高兴地向记者介绍。“并且，这100万元的贷款，我用多少、用多长时间就付多少利息，不用不付利息，这大大降低了我的财务成本。”陈呈浦的信用状况良好，还款能力强，招行又主动为陈呈浦增加了贷款额度，批复给他一笔40万元的“小额信用贷”，让他真正获得了银行的信用贷款，为企业发展带来了新的契机。

记者获悉，招商银行的“生意贷”品牌，于2009年10月正式推出，这是专门为全国的中小企业主、个体工商户倾心打造的全新型个人经营性贷款，用于解决中短期经营资金周转、日常支付结算和财务管理的综合性金融服务产品。

“招商银行生意贷的多款核心产品均是信用贷款。POS流量贷，只要客户为POS机商户，或是采取POS集中收银方式的商场或专业市场内的经营商户，只需凭借POS机或相关收单流水即可申请贷款；小额信用贷，只要小微企业客户在青岛"有房、有家、有经营"，即可凭借本人良好信用记录，在招商银行获得不超过100万的信用贷款，用于本人公司经营；另外，招商银行还对本行优质客户推出老客户信用贷。”青岛招行个人信贷部高级产品经理赵辉介绍。

记者了解到，浦发银行2012年四季度在全国推出了中小微企业“千户工程”培育计划，并配套设计了“千户工程”专属产品—“千户贷”和“投贷宝”。“千户贷”对符合该行“千户工程”的入库企业，结合企业的资信，参考企业上年度销售收入及纳税税额，给予一定额度的信用贷款，最高授信1000万元。“投贷宝”则针对有PE/VC投资的小微企业，根据PE/VC投资额给予企业一定金额的信用贷款。除此之外，浦发银行的“小额信用贷”、“组合贷”都是面向中小微企业的信用贷款产品，可以针对企业的不同特点对应相应的产品或产品组合。

不止股份制商业银行，国有大行也纷纷推出了信用类贷款，来破解小微企业无抵押物的重点难题，如建行的“善融贷”、工行的“小额便利贷”等。

轻资产中小微企业最为受益

无抵押物贷款最为受益的当属轻资产中小微企业，中小微企业由于普遍没有足额抵押物，缺乏融资相关知识，原先很难从银行获得贷款，但近年来随着互联网金融的快速发展，不少小微企业在东方融资网这类专业在线融资服务平台的帮助下，成功融资。青岛禾软科技股份有限公司就是其中的一例，该企业曾获得过国家级“高新技术企业”、“双软认定”企业称号，并拥有“全国优秀民营科技企业”和“民营科技发展贡献奖”等多项荣誉，多年来企业为缓解流动资金困境，在融资上下了不少功夫。

禾软科技尝试过担保贷款，但融资成本相对较高；尝试过联户联保，但成为拟上市企业后不得不放弃这一模式；也尝试过期权融资，但有限的融资额度让企业“吃不饱”。“IT企业技术投入上资金大，产品投入市场收效需要时间，银行授信时比较谨慎；而科技型企业没有厂房，没有大型设备，抵押物明显不足，使得公司获得银行传统贷款难度加大。”董事长李海燕表示。

年4月初，市经信委与浦发银行青岛分行联合开展了对“专精特新”企业实施专项助贷融资的活动，活动中推荐的针对高成长性企业的助贷融资产品让禾软科技眼前一亮。由于看准了禾软科技的成长性，浦发银行向企业推荐了小微企业“千户贷”产品。经过深入的走访和详细的了解，禾软科技很快通过了浦发银行总行入库企业的审查，短短两周授信资金就迅速到位，400万元的信用贷款资金使企业市场开拓和软件开发的资金难题迎刃而解。“轻资产的行业特点令科技型企业在寻求融资的路上举步维艰，但优质的科技型企业发展前景广阔，潜力巨大。通过从小扶持，有机会让银行成为企业发展过程中的“全程合作银行”，实现银企双赢。”浦发银行青岛分行相关负责人表示。

编者按：2014年5月份“第三届小微企业金融服务宣传月活动”日前展开，为做好活动宣传，增强活动影响力，青岛银监局联合青岛财经日报开设专栏，宣传我市推进小微企业金融服务的政策和相关工作，介绍各银行机构围绕小微企业金融服务体制机制建设、服务模式和产品创新等情况、支持小企业融资的典型案例以及减费让利、履行社会责任的相关工作及成效，进一步发挥信贷支持作用，助小微，促升级，防风险，惠民生。

打破小微融资“瓶颈之殇”

小微企业“贷款难”、“融资难”其实是由来已久的难题，它折射的是一个群体的隐痛，那些步履蹒跚的小微企业几乎都有一些辛酸而愁苦的集体记忆。

造成企业融资困难，产生融资缺口的原因并非企业的信用问题，主要原因在于缺少抵押物和有效的融资渠道。相对规模较大的企业可通过土地或房产的抵押来获得部分银行贷款资金的支持；而相对规模较小的企业由于固定资产少或无抵押资产，因而，获得银行信贷资金支持可能性也就微乎其微。如果说，缺少资金是制约小微企业发展的瓶颈，那么，没有足够的抵押物便是小微企业融资“瓶颈”“钢颈”。的“大企业富国，小企业富民。”小微企业是经济社会发展的重要支撑，是创新活力的源泉，更是缓解社会就业压力的重要渠道。无抵押贷款或创新抵押模式正是切中融资难问题的关键，这对小微企业而言无疑是利好消息，犹如给它们吃下了一颗“定心丸”。如今，小微企业无需抵押物，申请贷款难再也不是难题。