元旦即将来临，一大波新政将会影响我们的生活，以北京市公积金贷款为例，除了要满足连续缴存12个月及当地限购相关要求，最为重要的就是首套房，今日跟着融小妹一起看两个案例。

众所周知，大家都用公积金贷款买房，无非是公积金贷款的利率要低于银行存款利率，一些短期没有买房打算的居民盘算着提取公积金。

这里必须要提醒购房者的是，与商业贷款不同，公积金贷款对于首套房的认定并不以“还清”为准，而是采用了“认房认贷又认提取”的标准(申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录)。

案例一：如果小A曾经使用商业贷款在京购买过房屋，再买房，即使前一套已经还清并出售，这一次使用公积金贷款也没有办法全额120万元使用，最多只能贷到80万元。

案例二：如果小B曾经使用租房发票提取过公积金支付房租，哪怕从未购买过住房，但在未来购房使用公积金时，都会被认定为二套。

特别提醒：如果公积金贷款认定为二套，购房者在贷款时，除了公积金本身最多只能贷80万元以外，对于贷款总额也有限制：只能贷到房屋价格的40%。也就是说，购买一套500万元的房子，商贷+公积金贷只能贷出200万元，客户首付需要交300万元，资金压力较大。

缴存大限：单身市管不能少于840元

除了首套房的标准外，在还贷能力方面公积金也与商业贷款有所不同：并不仅仅是需要满足单身或者夫妻月收入总额须是月供两倍以上的要求，在公积金缴存额度上，也需要满足个人市管公积金月缴存额度高于840元或夫妻总额高于971元的条件。

需要说明的是，夫妻双方缴存的这一项中，只能认定市管与国管、中直、铁路公积金合并计算，在外地缴存的并不可以纳入进来。

案例一：如果小A是北京市管公积金，月缴存600元，小A的爱人是国管公积金，月缴存700元，超过971元的条件，且符合公积金首套房标准的人，购买住房也是90平方米以下，便可以贷款到120万元。

案例二：如果小A是北京市管公积金，月缴存600元，爱人小B在上海工作，月缴存额度为1000元，由于上海的缴存额度无法纳入到夫妻在京缴存总额的认定中，因此在北京享受120万元的公积金最高贷款。

随着央妈多次降准降息，存贷款利率也进行了多次下调，对于借款人来讲，现下贷款成本创史上新低。讲起贷款，不少人回先想起贷款买房，那么贷款买房，选择公积金贷款，还是商业贷款呢？如何巧妙搭配最省钱，今天小编来带大家盘算一番。

随着央行的多次双降，且商业贷款与公积金贷款与我们息息相关，济南公积金贷款新政也已落地一段时间，面对贷款新政，我们不妨先来了解一番。

首先，我们要了解最新的贷款政策。

一：客户（以家庭为单位）购买首套住房;或客户家庭名下有一套房，并且房贷已全部结清，再买第二套房：

用纯商业贷款的，首付25%，贷75%，利率执行基准，即：4.9%

用纯公积金贷款的，首付20%，贷80%，利率执行基准，即：3.25%

用公积金+商业组合贷款的，首付25%，贷75%，利率执行基准。

二：客户家庭名下有一套房，并且商贷未结清，再买房用：

纯商业贷款：首付40%，贷60%，利率上浮10%，即5.39%

纯公积金贷款：首付30%，贷70%，利率执行基准，即3.25%

公积金+商业组合贷款的，首付40%，贷60%，商贷部分上浮10%即5.39%，公积金部分执行基准3.25%

三：客户家庭名下有两套或两套以上都无贷款或贷款已全部结清，再买房用：

纯商业贷款，可按首套，首付25%,贷75%，利率执行基准利率，即4.9%

公积金及混合不能贷

四：客户家庭名下有两套或两套以上住房，其中有一套未结清，再买房：

用商业贷款的，按二套，首付40%，贷60%，利率上浮10%

公积金及混合不能贷

五：客户家庭名下有两套或两套以上住房，都未结清贷款的，再买房不能贷。

看完，建议大家在贷款未还清期间只打算买一套房，建议优先选择公积金贷款，毕竟这种贷款成本比较低。目前公积金贷款的利率5年(含5年)以下是2.75%，5年以上是3.25%;而商贷的利率是4.9%。贷款60万元为例，等额本息贷款30年，公积金贷款将比商业贷款节省近20万元利息。

如若还贷期间，有买二套房的打算，建议首套房用商业贷款，第二套房再用公积金贷款。

举例说明：分别以贷款60万元，等额本息贷30年为例。

第一种方法：首套房使用纯商业贷款，贷款利率大部分银行可以打九折，也就是4.64%，利息总额是512481.29元，有的银行折扣更低。还款期内再购二套房，根据现有政策，可按首套房标准执行。贷款利率是3.25%，利息总额340045.65元。两套房加起来利息总共是852526.94元。

第二种方法：若首套房使用公积金贷款，贷款利率是3.25%，利息总额340045.65元。还款期内再购二套房，根据现有政策，商业贷款将执行二套房贷款标准，贷款利率上浮1.1倍，没有任何折扣，也就是5.39%。利息是611,558.54元。两套房的利息总额加起来951604.19元。利息比第一种方法多花9万元多。

所以小伙伴们在买房时，需要对自己的未来好好规划，算好账，根据自身实际情况，选择最优的贷款方式。

众所周知，公积金贷款与商业贷款相比较，大家都更倾向于申请公积金贷款，因为公积金贷款对于借款人来讲更省钱，而在8月下旬南京住房公积金管理中心制定了《南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法》（以下简称办法），办法一出引起了众人的关注，现在为什么要推出公积金贷款转商业贴息贷款业务？业务什么时候向公众开放办理？这项业务是否影响缴存职工的个人收益？带着种种疑问我们接着向下看。

我们先从以下8个方面来全方位多角度的了解公积金转商业贴息贷款：

1、这是什么样的规定

公积金下发的贷款转为商业银行下款多出的利息部分，由公积金管理中心补贴。

2、什么情况下执行这个规定

当住房公积金个贷率超过90%时。

3、出台这项规定的原因是什么

南京房地产市场比较旺，职工的购房需求较强烈，目前贷款余额达到620多亿，而公积金管理中心实际只有560亿到570亿，贷款余额已经大于归集余额。为缓解公积金贷款压力，下款及时。

4、对于购房者的影响

当公积金贷款余额不足时，也能够及时下款。

5、谁来申请这项业务

符合公转商贴息贷款条件的职工，在签订购房合同且支付首付款后，向管理中心和贷款银行提出公转商贴息贷款申请，并按规定提供贷款所需的材料。

6、谁审批

公积金管理中心和商业贷款银行（目前是建行）

7、执行的时间

2015年8月25日

8、这项业务什么时间能够对外开放办理

南京住房公积金管理中心副主任孙东来表示，该业务预计在本月中下旬正式推出。

南京住房公积金管理中心推出此项业务无疑是为了解决公积金贷款下方压力问题，且保证为职工及时下款不影响购房需求，那么南京的住房公积金使用情况又是如何？

据孙东来透露，至今年8月底，南京住房公积金贷款当年发放29283户、108.26亿元，主要用于商品房贷款和二手房贷款的发放，其中商品房贷款发放15671户、56.94亿元，二手房贷款发放13612户、51.32亿元。

对于为何现在推出公积金转商业贴息贷款业务，孙东来作出了这样的回应，公积金管理中心是一个事业单位，不具备向商业银行贷款的条件，为避免贷款余额已经大于归集余额带来的尴尬，因此请相关的商业银行承办公积金转商业贷款，中间产生的超出公积金贷款的利息，由南京住房公积金管理中心运作资金产生增值收益部分来进行贴息，从而能够满足职工对于住房的刚性需求和改善性需求。

现在推出的这项业务公众较为关心的是否影响缴存职工的个人收益问题，孙东来说：“公积金资金运作是归集缴存单位帮缴存职工交的钱，以往是按照中国人民银行的规定，三个月定期支付利息，当年实际缴纳按照当年的活期支付利息。“从职工的角度看该有的收益和政策待遇都享受到了，贴息是把公积金运作之后产生的增值收益拿出来贴补转商业贷款形成的利差，所以缴纳职工和贷款职工来分担超出的利息。

《办法》规定，公转商贴息贷款的利率不得超过同期商业贷款的基准利率。国家规定或贷款银行公布利率优惠条件的，公转商贴息贷款利率执行优惠利率。借款人符合贷款银行其他利率优惠条件的，应同时享受其他利率优惠。

最后，孙东来表示，公积金首先还是要保证缴存职工购房提取公积金，包括离退休职工提取公积金。