购买房屋乃是人生一件大事，然而随着房价水涨船高，面对刚需二手房又是大家的首选，但融小妹提醒大家，买二手房一定要知根知底，不然买到“凶宅”可就悔死你。

崔先生在2013年年底买了一套二手房，可是搬进去不久，就听说房子里曾经发生过杀人焚尸案，这让他无法接受！江苏南京的崔先生就为此打起了官司。

误买凶宅百万房产成了烫手山芋

据警方信息，2002年4月，这套房子里确实发生过命案。一名女性吸毒人员案发当天进入一位老人家行窃，被老人撞见后杀人灭口，并放火焚尸。虽然离凶案发生已经过去十多年，可这套花了137万购买的住房依然是个烫手山芋。崔先生说，听说这事后，心里多少有点不舒服。

崔先生的诉讼代理人江律师表示，原告现在面临一个非常尴尬的境地，第一他没有能力再去花钱买房子，原告当初买这个房子的时候，没有被如实告知信息；二是，现在这套房子严重降低价值才能卖成功，被告的隐瞒导致原告处于尴尬的境地，造成了严重的损失。

沟通无果卖方认为买方事先知情

多次沟通无果后，2015年11月，崔先生一纸诉状将原房主汤某告上了法庭，索赔15万元房屋贬值损失。当时负责处理卖房事宜的汤先生表示，卖房时的确没有告诉对方房子是凶宅。汤先生认为，一来房屋里的命案已经过去十几年了，而来他也不清楚是否有义务要将此事告诉给买家。

汤先生还强调，买房人崔先生和他们一家是熟人，应该对房子的情况心知肚明。

汤先生一家认为，买房人应该知道房内发生过凶案、且凶案年代久远，他们才没有披露有关信息。相反，买房人崔先生到现在还没有结清3万元的尾款，才是违反诚实信用原则。

存在纷争披露义务仍待法院判断

那么，所谓的“凶宅”信息是否应该披露呢？专家表示，虽然法律上没有明确规定，但这并不是房屋交易的盲区。

南京大学法学院副教授解亘认为，根据诚实信用原则，结合国外的一些案例，“凶宅”的信息是有披露的义务。

如果卖房人故意隐瞒凶宅事实，则涉嫌欺诈。但如果买房人的确知道房子是凶宅，则免除了卖房人的披露义务，因此所导致的法律后果也不一样。

记录信息房产中介称会如实告知

目前，多家房产中介都有专门的“凶宅”数据库，一旦通过新闻报道、警方发布或邻里介绍等渠道得知房屋发生过非自然死亡情况，就会记录在案，并如实向买房人告知。

由于凶案发生距卖房时，已过去12年，且原被告双方彼此熟悉，这起案件中的卖房人是否仍有披露义务，还有待于法院的最终认定。本案原定于今天下午进行宣判，但由于争议较大，江苏省南京市鼓楼区人民法院表示将暂不宣判，记者也会持续关注。不管最终判决结果如何，在这里都想提醒大家，买房是件大事，一定要慎重，买房前一定得多考虑考虑，把自己特别在意的事儿问清楚了，这样，就避免了以后的一些纷争，自己也住得舒心。

没有什么比房价更牵动你我的心了，在房子面前不少人都甘心为奴，每天睁开眼睛的第一件事儿就是，房贷、房贷……让无数的家庭全家动员，它不仅严重影响年轻人的生活品质，而且正在掏空父母们多年的血汗积蓄。

“两代人为了一套房”，其中的辛酸与无奈不足为外人道。我们多年批评的“啃老一族”，早就因为房价的高企有了更新的定义，也有了更多的继任者。

一份研究报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁。很多年轻人大学一毕业忙着的第一件事儿就是买房。这种急切的购房心态显然是源于疯狂的房价。在漫长的等待中，眼看着手中的钞票缩水，买一套房的钱可能最后只能买得起一个卫生间，在痛悼等待中逝去的买房机会之际，人们很难再理性看待房价。

与此同时，这种购房的迫切心态也与我们安家立业的传统观念有关。事实上这种观念所汇聚成的“刚需”，及举全家之力所形成的购买力，加剧了住房市场的高烧不退，让调控之手在与市场的博弈中疲于奔命、顾此失彼。

小时候，父母教育我们，考上大学有了工作日子就会好。等我们挑灯夜战捧得毕业证书，走上社会却徒伤悲。不是我们不努力，而是努力了也活得太累。

不要说都是自己的错，我们不是富二代，也不是王思聪，只不过是一群按照自古传统学而优则仕，努力挤破脑袋想成为人上人的孩子。

但现实却只能遗憾地对我们说，老大不小了，还嘛也没有呢，赶快买房结婚生子，可中国的房价高高在上，让所有的理想都变的骨感起来。

买房难已经成为中国社会经济中一个最深刻也最独特的现象，该不该买房、何时买房、如何买房是很多年轻人每条该考虑的问题。在很多大城市的地铁车厢内，总能发现五颜六色的售房传单。谁也不愿意看到，这些轻飘飘被踩在脚下的纸，成为压在很多年轻人肩上最沉重的梦想。

如果说年轻人还有什么理想，我希望房价不要再涨了。不说了，说多了还是泪。

很多有房族都认为，我只要按时月供，房子就是我的，然而，融小妹想送一句话给你，银行随时有权收走你的房子哦。

房产贬值，银行要你补足抵押

咱们先看看赚得多、跑得快的香港朋友的真实经历。

“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵伟（化名），最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。

这是怎么回事？

我们知道，作为贷款人，银行与借款人签订贷款合同。很多不明真相的朋友以为，只要保证月供按时交给银行，银行没有实际损失，我就不违约。危险的种子就是这样被埋下的。需要明白，贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。

小编查到的《银行房屋按揭贷款合同范本》显示：

“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。

如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”

举个例子说，你就明白了。

房价腰斩，房没了还惹一身债！

刘明白2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘明白已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。就在那时，房价像着陆失败的火星车一样，啪叽一下，硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了，银行这时候会给刘明白算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。

要么，刘明白拿出19万存款，做提前还贷；要么，刘明白有个祖传老古董，价值不少于19万，抵押给银行。

刘明白这回是可犯糊涂了，当初为了买房把积蓄都掏光了，而家里最值钱的古董是iphone4s，上哪去凑19万呢？

银行连一声不好意思都不说，“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，刘明白不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万（69-40）！

现在，朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧。已经贷款买房的朋友，快去把合同找出来，看看是怎么约定抵押物价值不足的。有的合同会在正文里专门列出一条，更狡猾的银行会在合同附件里作约定，反正，房奴是斗不过银行。房奴们唯一能期盼的，就是房价不要跌。

但是，房价怎么可能永远不跌呢？区别只是跌得深、跌得浅而已。从去年年末到今年，香港房价走入下跌周期，虽然幅度还不大，但已经引起部分购房人的恐慌。

日本的例子更不必说，自上世纪90年代，日本房价暴跌之后一路走低，近几年才缓慢抬头。

上海楼市新一轮多空博弈，成交量暴跌一半以上、房价则从最高点下跌接近二成 “最严苛新政”40天， 房企拿地热情不减 再现调整前奏。

对于刚在上海买了一套500万元出头大平层的夏丽而言，其实有点纠结于是否买早了。她买下的这套位于上海中环内的大平层，总价505万元。而在2月份，这套房子挂牌价560万元，新政出来后降到548万元，在夏丽五一前看房的时候又挂出了520万元新价，最后卖家让利15万元，夏丽终于下决心买下。

最近像夏丽这样的买家确实不少，上海中原地产市场分析师卢文曦透露，综合上海中原地产各家门店的信息来看，二手房价格开始逐渐松动，议价空间从1%-2%发展到现在买家可以谈到2%-3%的幅度，尤其是豪宅的价格弹性更大。

来自中国房地产测评中心数据显示，4月上海一手房交易价格指数为1647.5点，较上月上升37.2点，环比上涨2.31%，同比涨幅为29.37%；上海二手房价格指数为1432.2点，较上月上升25.9点，环比上涨1.84%，同比上涨21.94%。

“325”新政执行一月有余，上海的房子再没有那么烫手，新房、二手房涨幅大幅收窄。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。下半年开始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。他预计在成交量出现下滑的市场背景下，三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。

博弈重现

夏丽碰到的卖家并非个案，很多急于出售的房东或降价或在支付方式上松口，但也有不少转卖为租或者干脆不卖的。与此相对的则是买家不那么着急出手了，市场重新进入博弈阶段。

事实上，新政后一个月，上海商品住宅成交量暴跌，成交价格微降，买卖双方进入博弈状态。

同策咨询研究部数据显示，2016年4月商品房成交面积约270.04万平方米，较去年同期上涨11.64%，但环比下跌26.86%；商品房销售价格为19705元/平方米，同比下跌6.96%，环比下跌22.84%。2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比更是跌至56.08%；商品住宅销售价格为32636元/平方米，环比下跌1.30%。

尽管上述数据存在成交结构变化因素，但是从4月份商品住宅成交量环比56.08%的大幅下降可以看出，“325”新政效果是明显，市场也因成交量降低而降温。

与此同时，二手房原来每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

链家研究院研究主管陈开朝指出，现在属于调控初期的调整，成交量大幅下降，而房价逐渐企稳。只要价格持稳，调控退出的可能较小，如果政策调整时间长，开发商和个人要出货，肯定会降价，这时候调控才有退出的可能性。

“当成交量持续处于低位的时候，政府才会适度放松调控，但实际上，房价企稳的情况下主动松绑，经不起舆论责问。所以一定会等待一个契机来松绑调控，这个契机就是开发商比较明显的降价。”陈开朝说。

另一方面，中介行业首付贷事件持续发酵，银行业已经启动对中介行业贷款的整顿，这对二手房市场也有一定抑制作用。

调整前三大表现

值得关注的是，尽管前四个月上海土地供应量不多，但土地市场并没有转冷，业内人士分析，这是由于2016年的土地供应计划还没有出来，1-4月土地供应也不多，表面上来看，房企拿地不多，却在背后寻求拿地目标。

根据上海土地管理部门公示，5月即将推出6幅宅地。记者从房地产企业获悉，报名的房企数量在持续上升，像旭辉控股起码递交了其中3幅土地的竞价申请。

旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰此前接受21世纪经济报道记者采访时就透露过今年上半年仍然是拿地窗口期，土地市场仍然火热，但市场与2015年相比已经有明显变化，因此也会保持谨慎心态。

上海中原地产市场研究中心数据显示，5月份将推出的6幅宅地预成交的土地起始总价达75亿元左右。其中，几幅土地值得关注，如受轨道交通挺进利好的奉贤南桥新城区域，发展相对成熟的远郊松江泗泾区域以及受规划利好的浦东周浦板块。尤其是松江泗泾镇的两幅宅地，截至到成交前的一周，两幅宅地领取标书已被取走40余份，有3家企业递交了竞买保证金，此次推出的松江泗泾宅地起始单价为1.8万元/平方米左右，与去年附近成交宅地单价比较接近，目前周边的“保利翡丽公馆”售价在3万元/平方米，从竞标数、地价房价对比来看出现溢价已是必然。

上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，房企的心态会出现分化。由于市场前景的不确定性使得房企对拿地与否以及地价的把握也产生了不确定。由于前期地价连续攀升，再追涨，基于当前冷清的行情以及拿地后若干个月必须开发的要求下，房企是不太敢高价拿地的。相反，房企会倾向于在上海周边二线城市甚至部分热点三线城市，例如武汉等地寻求拿地机会。

21世纪经济报道记者不完全统计获悉，报名参与松江泗泾sjsb0003单元10-05号地块、奉贤南桥新城36-03地块、浦东周浦地块竞拍的房企均在20家左右，囊括了金地、旭辉、新城、金茂、招商、绿地、保利、葛洲坝、中铁建、九龙仓、世茂、龙湖、融侨、富力、象屿等老面孔。

同策咨询研究总监张宏伟预测，上海新一轮的房地产市场调整极有可能会在10月份之后来临。他的判断来自于以下三个方面。

首先，尽管“325”新政发布后，上海预售许可证的审批全面放开，即使高端的也放开了，但房企降价压力还没有显现，虽然销售速度下降已很明显。同策咨询研究部数据显示，“325”新政发布前一周，上海楼市单周成交量超过70万平方米，创下历史新高，但是截至目前，单周成交量已经下降至20万平方米左右，市场供求关系短期内即将出现逆转。

其次，上海的去化压力会增加。截至2016年4月30日，由于去化速度的下降以及供应量的增加，上海市商品住宅库存量已经回升至915.05万平方米，虽然按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期仍然为6.90个月，短期内上海商品住宅基本面没有去库存压力，但新政之后的4月份商品住宅销售只有97.21万平方米，如果未来几个月按照这个水平测算，上海商品住宅市场去化周期则回升至9.4个月，预计第三季度上海商品住宅市场去化周期将回升至12-15个月。届时，上海楼市的去库存压力将会显现。

此外，二季度尤其是下半年才是上海土地供应的高峰期，对于房企而言，投资拿地需要现金，现金从何而来？只有在下半年加快推盘节奏，尽快回笼资金谋求下一轮的市场布局机会。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，上海市场仍然存在诸如住宅供应规模不大、同时补库存需求较大等问题，这使得上海后续整个市场交易依然需要有进一步做调整的要求，例如土地供应方面出台相关政策、土地密集入市等或成为第二季度的一个特征。

首套房跟二套房相比，首付比例要低很多，贷款利率也要少，所以现在购房人买房都希望自己被认定为“首套”。

融小妹提醒大家，在买房时要首先确定套数认定标准，在北京地区，以下四种情况会被认定为“二套房”。

一、名下贷款未结清再次贷款购买住房

在购房人买房以前，如果名下现有一套贷款购买的住房，并且还没有结清住房贷款，再买房时无论用商业贷款还是公积金贷款，都会被算作二套房。根据如今商业贷款“认贷不认房”的标准，只有在结清了贷款的情况下，买房用商业贷款才能算作首套房。而公积金贷款的认定标准是“认房不认贷”，名下有未结清贷款的房子，在买房时就会被认定为二套房。

二、个人名下有全款购买住房用公积金贷款购房

虽然购房人没有贷款购买，但是在房屋产权交易系统里能够查到拥有一套房产，以公积金贷款目前“认房不认贷”的标准，在不卖掉住宅的情况下，买房使用公积金贷款，即会被算作二套房。“伟嘉安捷”指出，如今公积金贷款首套与二套的首付比例都是20%，然而贷款利率需要上浮10%。

三、婚前一方贷款买过房婚后另一方再次贷款

如果购房人在婚前贷款购买过住房，并且尚未结清房屋贷款，在购房人结婚成家后，再买房将以家庭为单位核实。银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，如果一方曾经有贷款未结清，即便以另一方的名义申请再贷款购房时也会被算作第二套房。

四、拥有一套“挂名”房产再申请贷款买房

如果购房人在自己买房之前，用自己的名义帮亲朋买房，或者因为其他原因，房屋挂靠在自己的名下，那么即便是名下无实际房产，买房时仍然有可能被认定为二套房。

如果房产贷款尚未结清，再买房时也会被算作二套房。如果房产没有贷款，那么在使用公积金贷款时也会被算作二套。