昨天据北京住房公积金管理中心发出的消息，北京市统计局数据显示前年城镇居民家庭人均住房建筑面积为29.4平方米，购买第二套住房的贷款发放对象，也限制于职工家庭，即现有人均住房建筑面积低于29.4平方米（不含）的缴存。这一数据比2010年11月底北京市下达的公积金贷款人均居住面积28.81平方米的标准，上涨了0.59平方米。

然而这也代表着，住房人均建筑面积超过29.4平方米的住户，公积金贷款不能用于购买第二套房产。

《京华时报》引自相关负责人的话称，住房贷款的条件调整只因不在于楼市调控政策放松或收紧，而是北京市人均住房面积增加。

年11月29日，来自北京住房公积金管理中心的通知表明，缴存职工家庭现有人均住宅建筑面积，应根据现有住宅建筑面积及缴存职工家庭成员数量计算。家庭成员包括：借款申请人、借款申请人配偶及未成年子女。

北京住房公积金管理中心强调，所购房屋为第二套住房的个人贷款用途仅限于购买改善居住条件普通自住住房，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅借款人发放个人贷款。第二套住房个人贷款利率为同期首套个人贷款利率1.1倍，首付款比例不得低于50%。第三套及以上住房，停止受理其个人贷款申请。

现阶段，全国仍在执行限购、限贷等房地产调控政策。去年年末，北京市住建委负责人表示，限购政策将继续执行，遏制投资投机需求还将是一项长期任务。经预测今年北京市房地产市场以自住需求为主的格局一如既往，遏制投资投机性需求的措施仍有效。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，楼市调控主要从供给和需求两个方向着手，在短期内无法快速增加供应的情况下，房地产的限购和限贷政策将不会改变。

近期，不少城市楼市出现量价齐升的年末“翘尾”现象，部分城市还出现恐慌性购房行为，全国70个大中城市房价连续多月整体上行。土地市场供需两旺，“地王”频现，对市场预期产生重大影响。以限购、限贷为主的楼市调控政策延续与否，成为外界关注的焦点。

“一旦政策变化，市场就会马上回潮，而且是高速回潮，那调控就失败了。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，从限制需求的角度来讲，对市场需求端的管控政策不会放松。

这种观点得到不少业内人士的认同。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，随着近期房价加速反弹，相关部门甚至有可能祭出更多新政，如房产税试点扩围等。

多数业内人士认为，房地产政策的取向，主要是在维持现有政策延续性和稳定性的情况下，抓紧建立长效机制，如推进房产税试点、完善保障房建设和分配制度等。王珏林认为，即便出台新政，也不会超出“新国八条”的范围。

明年楼市有望迎来相对宽松的大环境。按照住建部政策研究中心主任秦虹的观点，今年以来房地产市场销售向好，与两次降息带来的宽松货币环境密不可分。从中央经济工作会议的基调来看，明年经济增长强调“稳中有进”，货币政策将保持稳健，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。这对房地产市场无疑是利好消息。

此外，随着城镇化概念提出，多项配套政策可能在明年出台，这也将成为房地产业的中长期机遇。按照某指数研究院的观点，预计未来十年我国新增住宅需求约160亿平方米，其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，市场前景依然良好。

“2006年4月28日以前发放的住房公积金贷款，从2007年1月1日起执行调整后的贷款利率，月还款额将增加，借款人应在还款账户中存够相应金额，以免造成欠贷挨罚！”昨（18）日，成都住房公积金管理中心提醒市民，采用等额本息和等额本金这两种还款方式的借款人，应及时向经办贷款的银行查询新的月还款额，并在还款账户中足额存储相应金额。

据了解，依据《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》，从2006年4月28日起，各档次个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，即5年（含）以下贷款由现行年利率3.96％调整为4.14％；5年以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％。

还款期为10年的10万元公积金贷款为例，贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％后，每月供房款约增加8.9元。10年下来，供房总额将增加890元。

临近年末，银行为收紧银根纷纷调整基准利率，但目前仅招商银行的首套房贷利率由原来的平均9折提高至9.5折。

光大渣打无折扣优惠

据记者了解，招行近期调整了首套房的房贷政策，目前该行北京地区首套房贷利率平均为基准利率的9.5折，优质客户优惠幅度最低9折。此外，目前光大银行和渣打银行首套房执行的基准利率，即没有折扣优惠。

不过，由于今年商业银行按年度总贷款配比进行发放，相对来说信贷额度仍有空间，多数银行12月上旬首套房贷仍有8.5折优惠利率。

“有额度，审批大概2周左右，8.5折还比较好申请，除非你是信用情况特别差。”工行个贷经理昨日表示。建行、华夏、农行、交行、浦发的个贷经理昨日也都给出了相同的答复。此前执行基准利率的中行，目前对优质客户也能给出最低8.5折的优惠。目前多数银行首套房利率仍为8.5折。

不同银行定价策略不同

业内人士告诉记者，在目前利率较低的情况下，房贷打较大折扣对银行来说盈利空间不大，银行做的动力也不大，竞争太激烈，将把更多资源转投到中小企业融资，也由此出现了不同银行的不同策略和定价。

对于购房者来说，8.5折优惠利率能节省一笔可观的资金。以100万元30年贷款为例，执行贷款基准利率的还款总额为228.73万元，月供6353.60元；而8.5折贷款利率的还款总额为205.93万元，月供5720.31元。8.5折利率较基准利率能节省借款人月供633.29元，总还款额省去22.8万元。

伟嘉安捷企划经理吴昊提醒，进入12月下旬，各家银行对于批贷会越来越严，有可能出现“无贷可放”的情况，预计房贷审批难度将有所增大，甚至不排除部分银行提高首套房贷利率的可能性。

每逢年底，商业银行信贷额度吃紧都是传统惯例，往年甚至出现过银行暂停房贷申请的例子。但今年情况特殊，在严格的放贷节奏下，银行整体贷款额度仍充裕，京城地区大部分银行仍执行首套房贷8.5折优惠利率，不过也有银行缩减了优惠幅度，这是否成为银行首套房贷整体打折缩减的前奏备受市场关注。

伟嘉安捷昨日发布的报告显示，招商银行、平安银行、浦发银行首套房贷利率折扣出现变动，其中，招商银行由平均9折提高至9.5折；平安银行及浦发银行由8.5折提高至9折。招行相关人士向记者证实了利率调整的消息，目前该行北京地区首套房贷利率平均为基准利率的9.5折，优质客户优惠幅度最低9折。而平安银行北京地区人士称，该行首套房贷利率并未调整，目前最低仍为8.5折。

记者调查获悉，除个别银行减少房贷折扣外，多数银行目前仍执行首套房贷最低8.5折的优惠利率，包括工行、建行、农行、交行、华夏银行、中信银行、北京银行、浦发银行等，实际利率要按客户的资质情况评定。根据伟嘉安捷的调查，中行北京地区的首套房贷为基准利率，不过记者从该行内部人士处了解到，中行对优质客户依然能给予最低8.5折的优惠。

据了解，以往临近年末，各家银行的首套房贷利率由于额度紧缺，会出现基准利率上浮5%-10%的情况。而今年情况特殊，由于商业银行按年度总贷款配比进行发放，相对来说信贷额度仍有空间，导致12月上旬首套房贷还有8.5折优惠利率。

对于购房者来说，8.5折优惠利率能节省一笔可观的资金。以客户商贷100万元，等额本息还款、期限20年计算，执行贷款基准利率的还款总额为179.64万元，月供7485.2元；而8.5折贷款利率的还款总额为166.01万元，月供6917.05元。8.5折利率较基准利率能节省借款人月供568.15元，总还款额省去13.63万元。

然而，8.5折优惠幅度能否继续保持还是未知数。伟嘉安捷企划经理吴昊对记者表示，进入12月下旬，各家银行对于批贷的速度会越来越严，一方面是传统交易规律使然，越是临近年底银行发放贷款会越来越严格；另一方面则是受额度限制影响，有可能出现“无贷可放”的情况，预计房贷审批难度将有所增大、审批周期延长，甚至不排除部分银行提高首套房贷利率的可能性。