银行贷款买房需要注意六大点：

1、申请贷款前不要动用公积金。

2、在借款最初一年内不要提前还款。

3、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。

4、贷款后出租住房不要忘记告知义务。

5、贷款还清后不要忘记撤销抵押。

6、不要遗失借款合同和借据。

临近年末，按照以往的惯例，商业银行的可放贷额度已经捉襟见肘，此前给出的利率优惠幅度也会压缩，但今年却有个“奇怪”的现象，北京大多数银行首套房贷利率优惠政策并没有发生任何变化，客户仍能享受到8.5折优惠。业内人士感叹，“没有变化就是最大的变化”。

昨日，记者对多家银行进行调查发现，之前普遍存在的首套房贷利率8.5折优惠并没有被回调至基准。“根据客户的资质评定，目前还能做到8.5折优惠。”招商银行某支行个贷经理表示。中国银行某支行客户经理也直接表示，首套房贷利率最低还可以做到8.5折。当记者问到在申请贷款过程中，优惠利率会否发生变化时，这位客户经理表示，首先需要看客户的资质，如果符合条件就会给予8.5折优惠，从目前情况来看，如果不出什么特殊的情况，暂时不会发生变化。此外，个贷机构伟嘉安捷的相关市场部人士也透露，目前和他们合作的银行中，尚未有8.5折优惠取消的情况出现。

而在以往，从10月下旬开始，由于商业银行的可用贷款额度几乎放净，此前的利率优惠都会出现相应的回调、上浮以及取消优惠等等。比如去年11月底，北京等城市多家银行的首套房贷利率由此前的基准利率上浮到基准利率的1.05-1.1倍。

对于今年不同于往年的现象，对申请贷款的购房者来说无疑是一件好事。对此，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇分析道，其实北京以外的其他城市已经出现了利率回调的情况，但是北京地区的房价较高，客户申请贷款的额度也较大，一般都在100万元以上，商业银行从中赚得的利息也较高，所以因地制宜，涨价空间较小；外地房贷市场本身体量较小，盈利较少，所以涨价的空间较大。

“如果从政策层面讲，央行今年主要的政策就是稳增长，利率及存款准备金率工具使用明显减少，而是不停地使用逆回购工具来向市场输送资金，所以目前市场的流动性还是比较宽裕的。同时，监管层对于利率优惠政策也抱支持态度。”郭田勇进一步分析道。

伟嘉安捷市场部分析师吴昊则认为，从去年下半年开始，央行就多次强调要引导银行均衡投放信贷，每月都要均衡把控，这一效果在今年开始显现。12月底贷款额度可能会相对收紧，但优惠政策应该不会改变，只是可享受优惠的范围会收窄。

此外，值得注意的是，记者从伟嘉安捷了解到，北京地区11月个贷交易量有回暖迹象，环比10月个贷交易量上涨23%左右。目前北京大多数银行的首套房利率8.5折的优惠折扣仍然“按兵不动”，这可能是刺激11月商业贷款成交量上涨的关键原因。

临近年底，部分商业银行的首套房贷利率上调至9折或基准利率，但仍有部分银行能够提供利率85折优惠。业内人士表示，这一情况虽能满足刚需人群，但当前楼市供应有限，11月交易量反弹幅度或有限。

银行房贷审批趋严

中国证券报记者了解到，按照往年情形，由于年底银行“钱紧”，大部分商业银行的首套房贷利率优惠都会取消，甚至可能暂停个人房贷业务，但今年情况有所好转。有房地产中介人士表示，北京市多数商业银行和外资银行首套房贷利率仍有85折优惠。“往年到了年底，几家大银行基本不可能有贷款利率优惠了，连批贷都很困难。今年农行、中行都还有85至9折优惠，但有些银行已经很久拿不到85折优惠利率了，比如工行、建行、光大等。”

思源地产一位工作人员介绍，相比中资银行，外资银行首套房贷利率优惠力度较大、门槛相对较低，目前大部分外资银行都有85折利率优惠。“外资银行批贷较快，但一般客户不着急的话，还是多倾向于选择中资银行。”

汇丰银行一位贷款客户经理称，首套房贷必须首付至少三成，负债收入须符合该行要求（即月收入高于每月还款额的2倍），二手房房龄少于15年，贷款利率就可享受85折优惠。东亚银行一位工作人员也表示，“我行从今年6月中旬开始，首套房贷款的利率由以往的基准水平改为85折。一般来说，只要个人资质、收入等符合要求，大部分申请客户都可以拿到优惠。”

银行业内人士也告诉中国证券报记者，临近年底，受信贷额度影响，即便是同一银行不同点，对于首套房贷利率执行力度也不完全相同。目前，各银行首套房贷款审批要求十分严格，对申请者的信息核对更加谨慎。因此，具体贷款利率折扣、批贷所需时间等需要购房者到银行营业网点进行了解。“银行信贷额度会越来越紧张，若目前才开始申请，12月能不能放款还是未知数。”建行一位贷款客户经理表示。

月成交或环比增加

天气虽然愈发寒冷，但不少准购房者的热情并没有降温。有房地产中介人士称，“以往年底时候，基本没什么人看房买房，但现在我们的业务量还可以。”据介绍，不少刚需购房者拿不准房价的未来走势，急欲在新年来临之前出手。

有接受采访的购房者表示：“我们是自住型的刚需，买了以后房价涨跌对我们不会有什么影响，因为不可能卖房，所以还是早买早安心吧。现在年底还有85折利率优惠，以后月供压力也小一些。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，年底首次置业、改善类需求可能还会有一定释放空间，11月北京新房成交总量有望超过10月。由于当前供应量依然不大，11月交易量反弹幅度有限，纯商品住宅成交量很难突破10000套。

胡景晖建议，年底购房者对个人贷款资质应更谨慎。例如，要确保个人贷款资质符合银行要求，在贷款审批时间方面也需要多加确认，以免在审批环节出现问题而影响购房，带来不必要的纠纷。

据一位民生银行内部人士透露，地产贷款结构确定要转投向，行长洪崎讲话中已经表达出民生关于地产贷款转向的意思。但并没有特别强调商业地产，而是特别提到“新概念地产”。洪崎认为我国房地产行业自身过于集中在住宅，结构单一。

洪崎表示：“房地产跟业态要均衡发展，房地产行业应有住宅、商业、运营用房、办公楼、厂房、仓库等诸多业态。但目前住宅一叶独大，谈到房地产很多人就专指住宅。”

据国家统计局数据显示，2012年前三季度，住宅面积占竣工面积80.31%，商业营业房占10.51%，办公楼占2.02%，其他类占7.16%。对比中国香港2011年的统计，香港包括商住两用在内的住宅面积只占总建筑完工面积的60%。

房地产行业自身的结构特点决定了银行地产贷款结构单一，住房地产贷款独大。

根据数据显示，三季度末银行业的房地产贷款为12亿元，约占全部银行贷款的19%，其中住房贷款就有7.9亿元。

因为银行财报数据没有公布房贷结构，尚无从得知各行住宅地产贷款和商业地产贷款的比例结构。

但是，中原地产市场研究总监张大伟向记者表示，民生房贷结构调整可能更多的是考虑到贷款的比例占比，住宅贷款占比过高，从分散风险角度考虑降低住宅贷款，相应增加商业地产贷款占比。

“应该是基于银行对房地产信贷细分行业的风险分析，商业地产是为实体经济服务的，资产泡沫普遍较小；经过调控，住宅资产泡沫并未见缩小，但泡沫破裂已经隐约出现迹象，特别是温州住宅价格出现较大幅度回落，显示住宅价格泡沫破裂开始呈燎原之势。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对民生的做法如是分析。

某总部在北京的股份制行信贷部门人士称目前商业地产估值低，风险也偏低，同等比例的话，商业地产贷款收益较住宅地产高。“而且，万一明年再出个新政，把房价泡沫挤掉，风险太大。”

从2010年广州限购令颁布以来，关于房价的新闻就格外引人注目，首套房贷利率的变化也一直牵动购房者的神经。在这两年间，首套房贷利率紧缩上浮30-40%，也曾经打折至7折，但是无论怎么变，在利息计算上，仍然没能跑赢公积金。

2011年首套房贷优惠消失首次置业房贷利率逐步上调在2011年7月，个人商业房贷已悄然收紧，首套房贷优惠基本都已不复存在，只有农行和花旗银行两家还可以有优惠折扣，其中最低也只能到9折，其他则均已实行基准利率，不再提供优惠甚至不发放个人住房贷款。

而在10月，根据市场变化，广州部分银行首次置业房贷利率上调5%到10%。四大行中仅工行对首套房贷仍执行基准利率，建行、中行和农行对普通客户的首套房贷利率都已悄然提至基准上浮1.05至1.1倍。

广州地区部分银行房贷利率出现“一周一个价”的现象，工商银行、建设银行等国有大型银行银行方面均将首次置业房贷利率上浮，并表示短期内不可能下调。另外，对贷款资质较差的客户上浮利率程度更高，放款也延长至3个月以上，部分银行称因信贷额度紧张而无法承诺放款时间。

10月，部分银行房地产按揭贷款额度明显收紧，大幅提高了首次置业者按揭贷款利率，广州建设银行、中国银行、招商银行、广发银行均上浮首套房贷利率，上浮幅度为5%至10%；深发展上浮幅度最大，达到30%甚至40%。而且对贷款资质较差的客户上浮利率程度更高，放款时间也延长至3个月以上。

但广州的首次置业者还是可以从部分外资银行拿到基准利率的九折优惠，但前提是需要满足“大额按揭”、“优质客户”等条件，起步贷款金额至少需要达到50万元。例如，汇丰、恒生、花旗等银行都表示，申请首套房贷的最低利率为基准利率的九折，需要客户满足一定的条件。

2012房贷“松绑”首套房贷利率从基准到打折

11月后，市场房贷“松绑”态势也开始显现，广州、北京、天津等地的部分银行首套房贷利率回归基准，广州只是个别国有银行首套房贷利率从适当上浮回归至基准，但没有进一步的折扣。而此前上调利率的建行、中行、招行等几家大银行最近都将首套房贷利率调回到基准水平。

2012年1月，中小银行的首套房贷利率已基本回到基准水平。“只要不是资质太差，中小商业银行都不再对客户上浮利率了。”业内人士透露，四家国有大行虽然会对客户的资质要求更高一些，申请基准难度也大于小行，但申请到基准利率的情况也不少见。

在1月调查中，广州19家银行中，农行、中行、建行、工行、交行、东亚、恒生等银行仍旧执行基准利率。兴业银行从一个月前的按基准利率上浮30%回归到基准利率，深发展则从上浮20%下降到上浮10%。不过，令人意外的是，招商银行则逆势上浮了10%。

1月底，在五大行中交通银行是再次出现首套房贷利率优惠的政策。但外资行似乎更给力，广州花旗银行等外资行优惠力度最大，再度推出“房贷利率九折”优惠活动，汇丰银行等部分外资银行也对其高端客户推出了房贷利率优惠活动。

后来，部分银行继续扩大优惠幅度，针对首套房贷利率给出了10%至15%左右的折扣。

“如果是首套房贷，建行的一家支行可以提供9折的利率优惠。”但张店长同时表示，这一优惠仅限于银行与中介之间的合作，不会“明摆着”透露给普通购房人。

市场松动的势头似乎在全国蔓延下去，5月份，广州大部分银行执行首套房贷利率8.5折优惠，除工行一直坚持执行基准利率外，更多银行加入最低8.5折的阵营。此时广州建、农、中、交、邮储、招行、民生、招行、广发、广州银行等多家银行均可申请首套房贷8.5折利率。

6月7日央行宣布了三年来的首次降息。伴随着其中一条“将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍、个人住房贷款利率下限为基准利率的0.7倍”的举措，银行首套房利率的打折空间再次显现。广州目前四大商业银行对首套房贷的利率最低也只有8.5折，反而部分中小银行率先打出了7折利率的优惠。广东华兴银行率先宣布首套房贷利率最低可享受7折优惠。

进入第四季度房贷利率并未出现大的变动

从广州部分国有银行与股份制银行了解到，第四季度银行对个人客户贷款风险审查更趋严格。利率也有所上调，个人经营性贷款与个人消费贷款利率上浮10%至30%不等。此外，随着银行利率市场化净息差缩窄，银行需要提高部分高风险业务的利息收入进行弥补。目前银行对个人房贷额度并未放松，部分银行对首次置业者利率已恢复到基准。

尽管已经进入第四季度，但10月首套房贷利率并未出现大的变动。工、农、建三大行的首套房贷利率仍在执行最低八五折优惠，但中行仍保持九折不变。而中信、光大、民生、招行、兴业等股份制银行则仍和前段时间一样维持基准利率。