在降息通道中，虽然有提前还贷想法的客户不多，但是仍然有很多“刚性需求”的客户想在年前把向银行借的钱都还了。记者在调查中发现，个人住房贷款提前还贷的费率，国有银行制定的标准要比股份制银行高，外资银行多采用差别化的定价方式。

毕竟提前还贷属于一种“违约”行为，部分银行或多或少会收取一定的违约金。工商银行官方网站的价目表显示，提前还贷每笔贷款最高收取手续费不超过6个月贷款利息，政策性贷款免收取，合同中约定不收取的按照合同执行。股份制银行则相对“优惠”，如招商银行、浦发银行、兴业银行等都不会收取相应的手续费用。如此看来，国有银行的提前还贷手续费普遍要高于股份制银行。不过，业内人士表示，国有银行客户群大、体量大，一旦客户大规模的提前还贷，银行需花费时间精力来把这部分资金做规划，费用相对较高也属正常。

同时，很多银行都有提前还贷锁定期，一般在一年以后客户才可以申请提前还贷。外资银行则采取更为灵活的收费方式，他们多采用分段的计收方式。如恒生银行在贷款放出第一年内（含一年）提前还款的，且已偿还的分期还款连同提前还款金额（包括该次提前还款）累计相当于或超过贷款金额的60%，提前偿还金额的3%，最低不少于人民币2.5万元；在贷款放出两年后提前还款免费。该行表示，定价依据主要是由于借款人提前还款产生的违约金， 包含银行安排资金所需的成本和管理费用， 根据提前还款时间的长短收费标准有所不同。汇丰银行、渣打银行[微博]也都采取了类似的定价方式。

但并非每一类客户都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。

专业贷款机构“伟嘉安捷”称，提前还贷是在加息时期受借款人追捧的产品，能够帮借款人有效地缩减利息支出。但是今年连续两次降息，贷款利率正处于下行趋势，借款人选择提前还贷是不利于资金有效利用的。处于还款初期的借款人提前还贷比较划算，因为还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款都是划算的，此外，借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款还是比较划算的。

建设银行（601939）北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。

本月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。

在房价或将进入拐点时期，此举引发房地产市场高度关注。法晚记者统计，目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。

全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。

有专家表示，银行这一举措对刚性需求的购房者影响较大，将让本不景气的楼市“雪上加霜”；也有专家表示，目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。

统计：14个城市 上调首套房贷利率

记者注意到，首套房贷款利率上调城市一共有14个，以东部一线城市为主，其次为中部城市，西部城市除了成都外，其他还未见有相关报道。

事实上，从今年年初开始至今，上海、杭州等全国十余城市的部分银行已陆续上调首套房贷款利率，从7折、8.5折优惠上调到基准利率，目前又继续上浮5%-30%。

深圳，由于信贷额度紧张，深圳各家银行首套房贷款利率早在今年1月就普遍上浮，建行在深圳早已执行基准利率1.05倍的政策，中行、兴业为1.1倍。长春，今年4月即有银行在基准利率基础上上浮10%，9月初，再上浮到15%，目前大多数银行首套房贷款利率上浮20%，部分股份制银行甚至上浮50%。

最高上浮50% 年利率达

对上浮首套房贷款利率的城市盘点发现，各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%—10%；而成都、济南在5%-20%；长沙、武汉则更高，为10%-30%；长春创各城市纪录，部分股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。

济南，中行、农行、交通银行（601328）及大多数股份制银行在基准利率的基础上上浮5%-20%不等。上海，中国银行（601988）仍执行基准利率，但多家商业银行的首套房贷款利率已有不同程度上浮，建行在浦东目前执行的是基准利率的1.05倍，光大银行（601818）首套房贷款利率已上浮5%-10%，广发银行上浮10%。

不过，以上城市基本都实行根据客户情况实施差异化贷款利率政策，如北京建设银行，如需尽快放款，需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍，即上浮10%。

影响：刚需购房者 房贷“背”不起

面对全国大范围的上调房贷利率，有刚需消费者感叹到，开发商好不容易降点钱了，又被银行“抢”了去。

上调贷款利率，到底对首套房置业者有多大影响？

有媒体报道称，在这次首套房贷款利率上涨潮里，长春部分股份制银行甚至上浮50%，也创下了全国纪录。这会意味着什么？

中国房产信息集团长春分公司发布的8月份长春市房地产市场的数据显示，8月长春商品住宅市场成交均价为6670元/平方米，目前长春中等收入者月薪在3000-4000元左右，月供5017元，就目前基准利率为7.05%，那么每年购房者需要还款91396元。如果上调到基准利率1.05倍，即为7.40%，这样一来，购房者每年需还款约95938元，总还款比之前增加约50848元，每月多还款211.87元；如果上调利率10%，利率为7.755% ，购房者需较基准利率贷款时多还约10万多元。

专家预测：防受房价下跌影响 银行收房贷

有专家表示，目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。

实际上，对于目前的调控，没有一个明确的时间表，因此房价到底会跌多少，谁也说不清楚。专家给记者举了一个极端的例子。

如果现在买一套价值100万元的房子，按三成的首付来算，业主掏30万元，银行贷款70万元。如果未来一年，房价的跌幅为30%的话，那也就是说，这套百万元的房子只值70万元。

业主把房子卖掉，也只够还银行的贷款，而未来又是未知数，如果房价继续下跌的话，那业主卖掉房子还不够还银行的钱，因此，业主只能把房子抵给银行，银行拿到的是一笔缩水的资产。

银行是不会做这种赔本买卖的，特别是在目前房价下行的趋势已经明朗的情况下，因此只有提高首套房的贷款利率，减少放贷或者不放贷，特别是像长春某些银行，将利率提高50%，那就是不愿意放住房贷款了。

北京房贷市场整体信贷政策平稳，对于首套房贷，大部分银行还是给予基准利率85折的优惠，不过其中也有个别银行由于信贷额度紧张和从自身盈利状况考虑，把信贷额度投放到利润更高的中小企业贷款以及个人消费贷款上，进而取消了85折优惠，对于首套房贷根据客户资质的不同给予9折或者基准利率。

随着第四季度的到来，根据往年的惯例，此时是银行信贷额度最为紧张的时期，银行会在审批环节上加大审核力度并拉长批贷和放款的时间，购房者想申请到利率折扣的难度要比年初，年中有所提高，贷款购房者要做好心里准备。

在贷款利率上，随着央行在9月份不断采取灵活可控的逆回购方式来释放货币的流动性，并且受房价反弹压力以及居民消费价格指数止跌回升等因素的综合影响，银率网认为，在短时间内央行不会再采取降息或者降准的货币政策。

近日有媒体称，多家银行对消费类贷款利率至少上调10％。羊城晚报记者昨日从省内银行了解到，消费类贷款确实大多都执行上浮利率。不过有银行人士表示，消费类贷款利率上浮是常态，会根据资金供给情况在不同时期调整浮动比例。但与北京等地不同的是，广州本地银行首套房贷利率仍有最低八五折优惠。

个人消费类贷款主要指用于留学、房屋装修、购买耐用品乃至买车等方面的个人贷款，广州本地银行大部分能提供这一贷款品种，但利率普遍是上浮的。以装修贷款为例，国有银行利率上浮幅度在10％到15％之间，其中工行上浮10％，建行、农行、交行等上浮15％。股份制银行更高一些，像兴业银行要在基准利率上最高上浮20％；招行、光大最高可上浮到25％，平安银行根据客户资质情况上浮10％-20％不等。也有银行基本不做这类贷款，像华夏银行、民生银行在这方面新增的量都非常少，更多的是倾向于做小微企业，以个人经营性贷款为主。

一家大行管理层人士告诉羊城晚报记者，实际上消费类贷款利率上浮是常态，这类贷款主要用来支持居民的短期消费类需求，一般贷款成数在六到七成，年限以1至3年为主，相应的资金使用成本即利率也会高一些。由于今年整体经济环境不是很景气，这类贷款的发放量较小，和资金紧张高峰期时相比，目前的利率上浮幅度反而是有所下调的。不过目前也不排除进入四季度后，银行在吸存压力、时点考核、信贷额度安排等方面作出调整，导致这类贷款包括首套房贷利率出现进一步上浮的可能性。所以有用款需求的市民还是及早申请为好。

年末将至，商业银行资金开始“吃紧”，而近日关于首套房贷利率或将上浮的报道更是频频见诸报端。

昨日，《第一财经日报》记者向北京多家银行了解获悉，尽管已经进入第四季度，但目前首套房贷利率并未出现大的变动。

工、农、建三大行的首套房贷利率仍在执行最低八五折优惠，但中行仍保持九折不变。而中信、光大、民生、招行、兴业等股份制银行则仍和前段时间一样维持基准利率。

但多位受访人士均表示，在保存款“冲时点”的压力下，年末商业银行的利率政策变动比较大，而住房贷款等个人消费类贷款很可能会最先成为“牺牲品”。

八五折仍在

近日，关于商业银行即将上浮首套房贷利率的传言不断，但昨日工、农、中、建四大行的有关人士均向记者表示，目前首套房贷政策并未出现变动。其中，工行、农行、建行的首套房贷利率最低仍可打八五折，而中行则是最低可打九折。

而中信、光大、民生、招行、兴业等股份制银行的首套房贷利率则仍和前段时间一样维持基准利率，并没有出现上浮。

工行某支行的个贷部负责人向记者表示，对于符合国家政策的首套住房贷款，仍是结合借款人的信用记录和风险状况进行差异化定价，最低可打八五折。而目前，总行还没有新的政策。

中原地产分析师刘渊认为，影响房贷利率最关键的因素莫过于国家货币政策的变化，如果未来出现降准降息，那么房贷利率势必会降低。

“目前来看，尽管没有类似于降息这样的大变动，但总的金融政策还是在释放流动性。所以，抛开年初年末因素对银行信贷的影响，短期内房贷利率情况应该还是趋于稳定的。”他指出。

他表示，尽管近期频频有房贷利率或将上浮的报道出来，但据中原地产调研的情况来看，几大行仍在执行房贷优惠利率，而股份行也大都跟前段时间一样，并没有如报道所言大幅上浮首套房贷利率。

“上浮”预期升温

尽管北京地区的首套房贷利率暂时“按兵不动”，但随着年末考核的临近，商业银行保存款“冲时点”的压力不言而喻，房贷利率上浮预期升温也在情理之中。

农行某个贷经理告诉记者，年底的利率政策变动的几率较大，尤其是随着行里信贷额度的减少，必然会逐渐收紧房贷。按照以往的经验，的确有可能恢复到基准利率，甚至上浮。

该个贷经理表示，现在仍可申请到八五折，但随着年末临近，银行的信贷额度“吃紧”，即便是申请下来了也可能会出现没有额度的情况。“所以现在我们都是催促客户尽快办理，房贷情况随时都可能出现变化。”

某大行中层管理人士向记者表示，第四季度的重点就是“保利润”。经过了两次调息后，银行的存款成本有所上升，银行必然更加严格地控制贷款的定价成本。

“首套房贷即便是执行基准利率利润也比较低，所以银行收缩这部分业务也是可以理解的。”

但刘渊指出，接近年末，各家银行的房贷利率受到该行信贷额度的影响较大，银行信贷额度不足，必然收紧房贷上浮贷款利率。但上浮并不一定是一个普遍趋势，不可一概而论，且不说各个地区分行的情况不同，连同一地区各个支行的情况都可能有所差异。