向银行申请的贷款要通过银行内部审批大致需要经过以下五个过程：

一。立项

该阶段的主要工作是确认审查目的、选定主要考察事项、制定并开始实施审查计划。

二。对借款人进行信用等级评估

信用等级是根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素来评定的。评级可以由贷款人独立进行，内部掌握，也可以由有关部门批准的评估机构进行。

三。进行可行性分析

这一阶段包括发现问题、探究原因、确定问题的性质及可能的影响程序等。其中，对企业的财务状况的分析最为重要，因为它是银行掌握和判断企业偿还能力的依据。

四。综合判断

审查人员对调查人员提供的材料进行核实，判断企业目前的状况、中期的盈亏和长期的发展，复测贷款的风险度，提出意见，按规定权限审批。

五。进行贷前审查，确定能否贷款

银行贷前审查的方式多种多样，主要有A接调查、侧面调查等。贷前审查结束后，由银行经办人员写出贷款审查报告进行审批，并明确能否给予贷款。

渣打银行近日发布研报指出，近期渣打研究机构对中国30家房地产开发商调查，结果显示，全国8个城市的去库存量已经下降，地价和房价似乎开始触底反弹，地方政府对房地产市场的“微放松”已经明显产生作用。而银行和信托公司的融资成本下降，使开发商因急需现金流而降价销售的项目减少，降价动力消失。

大多数房地产开发商库存压力降低

渣打银行对全国8个城市30家房地产开发商的调查结果显示，在降价和市场情绪转变的带动下，很多城市房屋销售正在好转。大多数房地产开发商库存压力降低。

渣打银行研究报告显示，房地产开发商的库存峰值出现在2012年1月份。其中一线城市去库存化速度最快，将于今年年底到2013年1月份实现完全去库存化；二线城市稍缓，将在2014年初将库存全部消耗掉。

除了库存之外，融资成本和需求是直接促使房价可能出现下挫的因素。

渣打银行的调查显示，受调查的30家房地产开发商融资成本已经大幅下降。渣打银行研究部大中华区主管王志浩在报告中指出：“银行和信托公司的融资成本下降，开发商因急需现金流而降价销售的项目减少。”

从需求角度而言，渣打银行坚持认为，仍在快速进行的城市化是中国房地产市场仍将继续发展的动力。渣打银行的调查结果显示，近90%的房屋销售来自于真正的需求、57%来自于首套房购买者、31%来自改善住房者、12%为投资者。

渣打银行股市分析团队将未来需求作为房屋升级和城市化带来需求为函数的模型，认为未来多年，房地产市场可以支撑新房建设5%的复合年均增长率。

渣打银行认为，高地价是高房价的主因，而高地价深植于地方政府的开支计划和创收能力的不对等，即地方政府对土地收入的依赖。不解决这个根本问题，地价不会下降只会上升。

而且目前支持土地价格的还有很多央企，据受访者反映，多数新拍卖土地都被大型上市房地产公司拿到，有国企或者地方政府背景的开发商也很活跃，私营开发商买地处境仍然相对艰难，受访的30家房地产开发商中有16家表示，不会在未来6个月中买地。

另外，值得注意的是，在当前经济放缓的背景下，很多地方政府已经在积极微调房地产政策以鼓励销售，不过中央仍然没有放松房地产调控迹象。但报告认为，“地方政府对中央政府的房地产调控‘见招拆招’”，地方政府“微放松”的倾向已经非常明显。

据统计，今年上半年，5家银行不良贷款总额增加了48.48亿元。其中，浦发银行和平安银行不良贷款余额，均比年初增加了30%左右。紧随其后的平安银行增加16.77亿元至49.71亿元，增加0.2个百分点至0.73%；招商银行和兴业银行则分别增加了7.3亿元和4.97亿元，只有华夏银行增加较少，仅增0.84亿元。

根据银监会数据，截至6月末，不良贷款中，次级类贷款增幅最明显，从一季度的1801亿元上升到1960亿元，增幅超过8%。

多家银行在中报中表示，由于宏观经济调整，少数中小企业及个体工商户受宏观经济影响或自身经营管理不善，导致偿债能力下降，个人贷款不良率有所上升。

若以地区分布来看，江浙等地则又为其中的重灾区。招商银行半年报显示，去年上半年，该行在长三角地区的贷款不良率为0.65%，而截至今年6月末，这一数据增加到0.84%，上升19个基点。而平安银行新增不良贷款主要集中在包括上海、浙江、江苏等省市在内的东区，其中仅温州分行的不良贷款余额就占全行的27.61%；而浦发银行则表示，该行今年上半年新增不良贷款主要集中在温州和杭州地区。

虽然银行不良贷款持续上升，但从银监会及各家银行公布的数据来看，不良贷款余额在贷款中所占比例并不大。对于银行来说，今年上半年急剧增加的不良贷款才是真正需要面对的威胁。

招商银行数据显示，6月末，逾期贷款为188.34亿元，比上年末增加52.13亿元，逾期贷款占比1.06%，较上年末上升0.23个百分点，逾期3个月以内贷款又占了绝大多数。

而兴业银行今年上半年3个月以内逾期贷款为38.8亿元，比年初增加12.4亿元，3个月至一年逾期贷款为20.9亿元，比年初增加10.2亿元，增幅94%;逾期贷款余额为85.06亿元，较期初增加22.77亿元。

浦发银行今年上半年关注、次级、可疑三类贷款则分别比去年末增加了27.76%、58.99%、31.52%。

而值得注意的是，截至6月末，兴业银行、招行、华夏银行的拨备覆盖率均有所上升，其中，兴业银行上升了70.65个百分点，浦发银行和平安银行则下降了80个百分点以上。上述股份制银行人士认为，拨备覆盖率上升，意味着银行对未来不良贷款上升的预期。

部分银行开始取消首套房贷利率优惠，这让还没享受多久优惠政策的购房者大为错愕。有专家表示，近期银行房贷利率频繁调整，这和经营压力变化有关。随着利率市场化竞争日趋激烈，银行对于房贷利率调整将更加灵活。

近日，上海、南京等地一些银行开始取消首套房贷利率优惠，这让还没享受多久优惠政策的购房者大为错愕。

突然被叫停的首套房利率优惠让不少购房者大为错愕据南方日报21日报道，日前光大银行悄然取消首套房贷利率8.5折至9折的优惠，执行基准利率，二套房贷利率为基准利率的1.1倍。在部分城市同时取消首套房贷优惠利率的还有民生银行、深发展、中信银行、兴业银行、招商银行等银行。

交行总行相关人士表示，目前总行传达的精神还是支持并优先办理首套真实自住购房按揭贷款。相比于去年办理贵宾卡、购买理财产品这样的“有条件”打折，目前打折附加条件并不多，执行标准也较为宽松。

中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为，此前各行大打利率优惠牌，旨在大幅吸引个贷客户，但其实能得到较大折扣的优质客户数量较少。随着当前经济下行压力增大，银行定价风险增加，在贷款时比较谨慎，能享受优惠利率的客户范围也在收窄。

南方日报21日援引分析人士认为，随着利率市场化改革的推进，未来商业银行的个人房贷利率将千差万别，老百姓实际上有了更多选择余地。按照往年的惯例，每年四季度是银行信贷额度最为紧张时期，如果届时贷款购房者仍旧数量众多，则房贷利率优惠有可能取消。

金融问题专家赵庆明表示，近期仍处于降息通道，银行存款定期化明显，导致银行资金成本大大增加。与此同时，利率市场化步步紧逼，特别是非对称加息使得银行利率差大幅收窄，收益承压。近期信贷需求疲软，银行面对企业议价空间有限，银行希望调整房贷利率优惠政策。

目前央行再度降息的市场预期仍然强烈，如果再度降息，资金向来紧张的一些中小银行资金成本压力增大，将会有更多银行调整房贷优惠政策以缓解经营压力。

光大银行日前悄然取消首套房贷利率8.5至9折优惠。中国证券报记者近日走访并咨询北京、上海、深圳等多个城市的商业银行获悉，目前包括农业银行 、交通银行 、中国银行 、招商银行、华夏银行等在内的绝大多数商业银行首套房利率8.5折优惠未发生变化。

银行人士表示，个别银行取消利率优惠未成为市场主流，目前大型国有商业银行的利率优惠没有取消，但未来优惠会否发生变化存较大变数。

光大银行相关人士表示，“现在贷款额度较紧张，9折优惠没有了。如果借款人条件较好，可以给其基准利率。条件差一点的会在基准利率上稍微上浮。”

目前京沪深等地绝大多数银行首套房贷利率仍执行8.5折至9折的优惠。对于二套房贷，各家商业银行均严格执行首付60%、贷款利率至少上浮10%的政策。

工、农、中、建、交等大型商业银行仍执行首套房利率最低8.5折的优惠，但不同地区稍有差异。中小银行首套房贷利率优惠程度更大。目前招行的首套房贷利率是8.5折优惠，首付比例为30%，且批贷速度很快。华夏、浦发等多家中小股份制银行也执行8.5折利率优惠，并称目前未接到总行关于取消首套房贷利率优惠的任何通知。

多家商业银行对贷款申请者所购新房的房地产开发商有特殊要求，部分银行只给予与其有合作关系的楼盘贷款利率8.5折优惠。

银行并未大规模取消首套房贷利率优惠是因为大型商业银行“风向标”未动。

分析人士表示，随着利率市场化改革提速，银行不得不加快信贷结构调整，最大限度地优化资源配置的步伐，不排除部分银行希望把更多的信贷资源投向个人经营性贷款、中小微企业金融业务等。就监管压力而言，银行目前面临的存贷比指标压力仍很明显，部分银行调整房贷业务在某种程度上可能是受制于存贷比考核。随着利率市场化改革的推进，未来商业银行的个人房贷利率将千差万别。多位银行业和房地产中介人士表示，按照往年的惯例，每年四季度是银行信贷额度最为紧张时期，如果届时贷款购房者仍旧数量众多，则房贷利率优惠很可能取消。